Immobiliare: guida completa su mercato, valutazione e vendita immobili

16/04/2021 - In questo post trovi una guida completa di tutto quanto riguarda il settore immobiliare, con tanti spunti e informazioni utili per i tuoi investimenti immobiliari.

Cosa significa "immobiliare"? Ecco la definizione tratta dal dizionario garzanti:

Definizione di "immobiliare"
  • che riguarda i beni immobili: imposta, proprietà, capitale immobiliare;
  • che si occupa della compravendita, dell’affitto o della gestione di immobili: società, agenzia, agente immobiliare.

Etimologia della parola “immobiliare”: derivazione di (bene) immobile, secondo il francese immobilier.

Di seguito la guida completa del settore immobiliare: ti spiego in cosa consiste e come funziona il mercato immobiliare, la tipologia di immobili e la loro valutazione.

Scoprirari nel dettaglio in cosa consiste il lavoro svolto dalle agenzie immobiliari, i siti che utilizzano per mettere in vendita gli immomile e tanto altro ancora.
 

l mercato immobiliare


Elementi fondamentali del mercato immobiliare sono la scarsità (regolata in parte dagli strumenti urbanistici), l’utilità, le componenti della domanda, la sostituibilità dei beni, la domanda reale e potenziale, la relazione col reddito disponibile e con il costo del denaro.
 
Gli aspetti urbanistici e la decisione della realizzazione (o la presenza) di infrastrutture assumono particolare rilievo per quanto attiene al mercato delle aree edificabili (accordi di programma, tratto metropolitana, tipologia di piano, ecc.).
 

Le caratteristiche generali del mercato immobiliare

Le caratteristiche generali del mercato immobiliare sono: la tendenza alla segmentazione e la frequente opacità. Ne derivano la necessità di individuare i diversi segmenti di mercato e la difficoltà di disporre di informazioni certe ed attendibili.
 
L’analisi del mercato immobiliare non può prescindere dall’identificazione dei suoi principali segmenti, ovvero di aggregati di unità immobiliari aventi, rispetto ad una serie di parametri pre-definiti, un soddisfacente livello di omogeneità.

I principi economici che guidano l’individuazione dei segmenti del mercato immobiliare sono:
 
  1. l’uniformità tipologica del bene;
  2. la sua sostituibilità (o surrogabilità) nell’ambito dello stesso segmento, in ragione della sua utilità e delle caratteristiche della domanda.
 
La misura dell’elasticità della domanda del bene sul mercato immobiliare sembra essere il parametro più adatto per misurare il grado di sostituibilità tecnica ed economica del bene e, quindi, individuare i diversi segmenti di mercato.
 
L’elasticità della domanda rispetto al reddito e quella rispetto al prezzo possono identificare in via teorica alcuni segmenti di mercato (nuovo, centrale e di pregio, unità centrali ristrutturate, immobili di tipo signorile e di tipo economico), nei quali le unità immobiliari debbono avere un’alta elasticità incrociata di prezzo.

 

Le fonti informative sul mercato immobiliare

Le fonti informative sul mercato immobiliare in Italia sono numerose e sicuramente diverse per caratteristiche, utilità e finalità.

Alcune infatti nascono per scopi giuridici o fiscali, altre per scopi statistici, altre ancora hanno invece finalità operative. Per questo motivo alcune fonti contengono dati relativi alle sole caratteristiche del bene ed altre anche dati sui prezzi di mercato: 
  • alcune fonti forniscono dati riferiti alle singole compravendite, altre solamente informazioni di natura aggregata (quotazioni per singoli segmenti);
  • alcune fonti forniscono quotazioni medie, altre si esprimono secondo intervalli;
  • alcune fonti poggiano sulla rilevazione di prezzi di mercato, altre su valori di stima (stime accettate in divisioni ereditarie, perizie giudiziali, stime cauzionali , valutazioni, ecc.);
  • solo alcune fonti garantiscono una sistematicità ed una uniformità dei dati offerti;
  • alcune fonti hanno come riferimento l'intero universo delle transazioni, altre poggiano su rilevazioni campionarie;
  • alcune fonti sono consultabili in forma gratuita, altre a pagamento, altre ancora sono riservate.
 



Il borsino immobiliare

Il borsino immobiliare è il listino delle quotazioni immobiliari. Fornisce quotazioni immobiliari e andamenti di mercato suddivisi per specifica area territoriale e tipologie immobiliari, quali ad esempio abitazioni (signorili, civili, economiche), ville, uffici, negozi, magazzini, capannoni ecc.

Una corretta valutazione immobiliare è fondamentale affinché un investimento o un’operazione abbiano successo.
Le valutazioni devono essere effettuate da esperti qualificati e non possono prescindere da una buona analisi dell’andamento del mercato immobiliare locale e delle vendite e dalla rilevazione dei prezzi di compravendita (prezzi delle transazioni immobiliari).
 

Quotazione immobiliare


La quotazione immobiliare è il valore di mercato o di locazione per unità di superficie (euro al metro quadrato solitamente) di un immobile in condizioni ordinarie, determinato da tecnici esperti, che fonda su un’analisi di mercato e quindi su prezzi rilevati nelle compravendite (rilevazione diretta) e su metodologie di comparazione e di valutazione estimativa.

Non è un prezzo (che deriva dall’incrocio di domanda e offerta). Ad esempio le Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate forniscono a cadenza semestrale un intervallo dei valori unitari (€/m2) minimo e massimo di mercato e di locazione per tipologia di immobile, stato di conservazione e manutenzione e specifica area territoriale (zona OMI).

Tali quotazioni individuano un intervallo di quotazioni all’interno del quale con maggiore probabilità ricade il valore di unità immobiliari in condizioni ordinarie.
Vale, infatti, il principio dell’ordinarietà per il quale si considerano caratteristiche ordinarie, né di particolare pregio, né di particolare degrado.

Per tenere conto delle effettive condizioni del bene al momento della stima vanno effettuate le cosiddette aggiunte e detrazioni da parte del perito (aggiunte per caratteristiche di maggiore pregio rispetto all’ordinarietà, detrazioni per maggiore degrado o minore pregio rispetto all’ordinarietà).

Di seguito ti forniamo un elenco, puramente indicativo, dove potrai trovare dati utili relativi alle quotazioni immobiliari:
 

Quotidiani


Valutazione immobiliare


Il valore immobiliare è il risultato di un procedimento di stima, di un processo logico che muove da determinate premesse e si concretizza in una cifra, ovvero in un giudizio che esprime la quantità di moneta che si può attribuire a un dato bene immobile, in un dato momento in vista di un preciso scopo.

Ad esempio la stima del ricavo atteso derivante dalla vendita di un bene immobile.

La valutazione imobiliare ha un carattere ipotetico in quanto l’attribuzione di un valore monetario ad un bene avviene in funzione del suo impiego.

Poiché uno stesso bene può avere destinazioni diverse, il bene può essere valutato in misura differente.
Uno stesso bene può avere diversi valori di stima perché possono essere considerati aspetti economici differenti, tra di essi vi sono il più probabile valore di mercato e il più probabile valore di costo di produzione.

Il più probabile valore di mercato di un immobile è il prezzo che con maggiore probabilità sarebbe pagato per quell’immobile in una libera contrattazione di mercato.

Il più probabile valore di costo corrisponde alla somma di tutte le spese ordinarie che, con maggiore probabilità, un imprenditore puro dovrebbe sostenere per produrre o riprodurre un dato bene economico in un dato momento e in un dato mercato.

La stima immobiliare è dunque una previsione relativa ad un ammontare di moneta che si concretizza in una futura transazione. La previsione del valore determina il carattere immanente della valutazione (stima) che fa riferimento al concetto di probabilità.

Il prezzo è però il fondamento di ogni stima e ogni valutazione immobiliare non può prescindere dalla conoscenza del mercato di riferimento e dei meccanismi di formazione dei prezzi.

Il prezzo, a differenza di un valore, è una realtà storica e identifica l’equivalenza che intercorre tra il bene e l’ammontare di moneta che, in un dato momento e in un dato mercato, viene pagato per quel bene.

Il bene immobiliare


Il bene immobiliare è un bene assolutamente eterogeneo, di seguito le principali tipologie:
  • aziende agrarie;
  • fondi rustici;
  • unità immobiliari a destinazione abitativa;
  • unità immobiliari a destinazione commerciale;
  • unità immobiliari a destinazione uffici;
  • complessi a destinazione produttiva industriale o commerciale;
  • complessi a destinazione mista o speciale (alberghi, cinema, villaggi turistici, impianti di distribuzione dei carburanti, ecc.);
  • aree edificabili;
  • aree non edificabili ma capaci di fornire utilità (giardini);
  • beni immobili edificati o comunque organizzati con caratteri di beni storico-architettonici.
     
Il bene immobiliare, sotto il profilo economico, può quindi essere bene di consumo o bene strumentale, cioè contenitore di diverse attività economiche.
 
La domanda di beni immobili si configura generalmente come domanda di acquisizione della proprietà del bene o come domanda di acquisizione temporanea del suo possesso.
Ciò è possibile in quanto l’offerta, a seconda dei casi, può preferire cedere l’intera proprietà o il solo uso.
 

Unità immobiliare

L’unità immobiliare è una porzione di un fabbricato, un fabbricato, o un insieme di fabbricati, che presenti una autonomia funzionale e reddituale (ovvero che sia in grado da sola di generare reddito).

I più comuni sono:
  • un appartamento
  • una unifamiliare
  • un garage
  • un negozio
  • un ufficio
  • un magazzino

Per definire una unità immobiliare come tale è fondamentale che ci sia autonomia funzionale oltre che reddituale: il garage di una unifamiliare non è censito come unità immobiliare; viceversa, il box auto nell’autorimessa di un condominio è generalmente censito come una unità immobiliare separata rispetto all’appartamento.

L’unità immobiliare è l’unità di riferimento del nuovo catasto fabbricati. Il catasto fabbricati è l’inventario delle unità immobiliari.


 

Tipologie di immobili


Quali sono le tipologie di immobili, quali troverai sul mercato immobiliare e quali potrebbero diventare la tua casa ideale? Scopri qui tutti le tipologie di dimora più in uso e lasciati ispirare dall'architetto e dalle sue abilità progettuali.
 

Immobile nuovo

Un immobile nuovo è una dimora, qualsiasi sia la sua conformazione e ubicazione, metratura e stile, che di fatto è appena stato costruito.

È di recente costruzione, è stato realizzato ex novo, da zero, magari su progetto del tuo architetto di fiducia e seguendo le tue esigenze e i tuoi gusti.

In questo tipo di dimora anche gli impianti, i rivestimenti, le finiture sono tutte nuove, immacolate per così dire e se ne possono creare di davvero differenti, dalle metrature più varie e in qualsiasi contesto.

Se però si propenderà per aree di carattere storico sarà necessario seguire le indicazioni della sovraintendenza alle Belle Arti per esempio per la scelta del colore della facciata, del tipo di tegole, degli infissi, ecc.
 

Immobile da ristrutturare

Si parla invece di immobile da ristrutturare nel caso di dimore antiche, datate, ma non necessariamente troppo vecchie.

Per esempio una casa da ristrutturare potrebbe essere anche solo degli anni '70 oppure '80, ma solitamente si vanno a ristrutturare case di famiglia tramandate da generazioni, oppure si può decidere di comprare casa da ristrutturare di notevole pregio come i rustici, le cascine, le ville Liberty, quelle tipiche dei luoghi come i trulli, le baite e via dicendo.

Importante, nella ristrutturazione, è mantenere le caratteristiche tipiche di quel preciso immobile, specialmente se di pregio, e magari mixare nuovo e antico creando un progetto eclettico, personalizzato e affascinante, ma funzionale.
 

Immobile al grezzo

L'immobile grezzo, detto anche al grezzo, è una casa realizzata non definitivamente. Cioè, nello specifico, sono state costruite solo:
  • la struttura portante;
  • le pareti perimetrali;
  • i tramezzi;
  • il tetto;
  • il solaio.
Non sono ancora stati realizzati gli impianti, non sono stati apposti i serramenti, i rivestimenti, le finiture interne, gli intonaci, le pitture.
Per finire una casa al grezzo sarà necessario rivolgersi ad un professionista in grado di seguirti in ogni fase, dalla progettazione alla realizzazione delle opere di completamento.
 

Casa unifamiliare

La casa unifamiliare è destinata ad un solo nucleo famigliare ed è la rivisitazione, in chiave economica, delle ville di un tempo, quelle classiche. Questo tipo di immobile:
  • è indipendente da altre abitazioni;
  • ha quindi ingresso privato, box e servizi propri;
  • non ha muri portanti o altre parti costruite in comune con altri alloggi e/o abitazioni private o pubbliche;
  • può avere un piccolo giardino o appezzamento di terra perimetrale, o solo sul davanti, laterale, ma comunque adiacente l'abitazione;
  • è realizzata con gli stili più vari e può anche essere il risultato di una ristrutturazione.


Esempio di casa unifamiliare realizzata dal mio Studio di architettura.

Casa a schiera

Le case a schiera sono unità abitative composte appunto da più dimore singole, unifamiliari per lo più, tutte attaccate, poste solitamente una accanto all'altra e che hanno in comune una parete o un muro cieco nei casi più comuni.

Solitamente la casa a schiera ha un piccolo appezzamento di terra, soprattutto sul davanti, un ingresso privato e di sovente è disposta su più piani.

Le prime case a schiera? Risalgono all'Ottocento e si sviluppavano in altezza, rispecchiavano lo stile dell'epoca e potevano ospitare la bottega del proprietario e padrone di casa al piano terra.
Da allora però a livello strutturale e stilistico si sono conosciuti molti cambiamenti e oggi le case a schiera hanno uno stile nettamente più moderno, minimale dotate di tecnologia e impianti avanzati.

Casa bifamiliare

La casa bifamiliare è un immobile che per certi versi ricorda le già citate case a schiera. È infatti un complesso di due dimore private, distinte e unifamiliari per lo più collegate tra loro; possono avere:
  • un muro cieco, o portante, in comune;
  • un ingresso comune;
  • un vialetto o un appezzamento di terreno in comune;
  • un parcheggio in comune;
  • il tetto o porzione di esso in comune.
Le case bifamiliari possono essere di recente costruzione ed essere disposte una accanto all'altra, oppure essere il risultato di una divisione in più unità abitative di una vecchia casa, di uno stabile.
 

Appartamento in condominio

L'appartamento in condominio è un'unità abitativa singola ubicata appunto in un complesso composto da più abitazioni.

Ha sempre delle aree in comune con gle altre unità come scale, ingresso, atrio, magari anche parcheggio e/o garage. Questa dimora può:
  • essere sistemata su differenti piani, ad esempio al primo, al secondo, ma anche all'ultimo piano ed avere accesso privato all'attico;
  • essere servita da ascensore e/o solo da scale;
  • avere un balcone o terrazzo privato;
  • avere impianto di riscaldamento autonomo;
  • essere di proprietà o potrai solo affittarlo.


Esempio di appartamento realizzato dal mio Studio di architettura.

Villa

Infine, tra le tipologie immobiliari più comuni ecco anche la villa, sogno di molti di noi.

Questa abitazione è singola, solitamente unifamiliare o al massimo bifamiliare ed è inserita anche in un parco o in un giardino di media o ampia metratura.
La villa può essere di recente costruzione ma anche il risultato di una ristrutturazione, può essere d'epoca e di grande valore storico-artistico e può svilupparsi anche su più livelli.

Di norma la villa ha un valore immobliare alto sia per metratura che ubicazione e anche per numero di stanze e tipologia di suolo occupato.

Esempio di villa con patio realizzata dal mio Studio di architettura.

Consulenza immobiliare


Una consulente immobiliare ha il compito di eseguire un’approfondita analisi dell’immobile e del mercato nel quale quest’ultimo viene messo in vendita o affitto.

Una corretta consulenza non deve banalmente soddisfare l’esigenza abitativa, ma valutare con attenzione l’investimento a medio e lungo termine.

Il servizio di consulenza risulta fondamentale nel processo di acquisto e vendita degli immobili.

Il cliente, che si avvale di una consulenza immobiliare, può essere un privato, una società di investimenti o un imprenditore edile.
Ognuno di questi soggetti necessiterà dei seguenti servizi immobiliari:
  • verifiche tecniche e gestione complessiva dell’immobile;
  • analisi finanziaria dell’investimento;
  • strategia di sviluppo economico del bene e gestione patrimoniale;
  • analisi di mercato e del più probabile valore di un bene immobile;
  • redazione dei contratti di compravendita e locazione.


Agenzie immobiliari


Le agenzia Immobiliari sono attività per la compravendita ed affitto di beni immobili.

L’obiettivo dei loro operatori (agenti immobiliari) è quello di mettere in contatto due parti al fine di concludere  un affare tra il venditore e l’acquirente o tra locatore e affittuario di un immobile.

L’agenzia immobiliare svolge un’attività che si rivolge fondamentalmente a due categorie:
  • chi ha un immobile (casa singola, appartamento, ufficio, garage) da vendere o da affittare;
  • chi ha necessità di acquistare o prendere in affitto un’abitazione.
L’agenzia si farà carico di far visitare l’immobile, alla persona interessata a comprarlo o prenderlo in affitto, se ritiene che soddisfi le sue esigenze e rispetti il budget a disposizione.
Tali visite saranno effettuate previo appuntamento concordato con la parte venditrice.

Una volta individuato l’immobile che risponde ai requisiti giusti, l’agenzia si farà carico di assistere il cliente nel redigere una proposta d’acquisto da sottoporre per accettazione alla parte venditrice (se l'offerta è ritenuta congrua).

L’agenzia immobiliare si occupa quindi di:
 
  1. effettuare una valutazione del valore di mercato dell’immobile;
  2. eseguire le verifiche di conformità edilizia e catastale dell’edificio;
  3. occuparsi di preparare e presentare al meglio l’immobile per essere immesso sul mercato;
  4. predisporre contratti e seguire le giuste procedure per portare a conclusione nel migliore dei modi la trattativa.


La figura dell’agente immobiliare

Questa figura professionale rientra nella categoria dei mediatori e per essere svolta è necessario essere in possesso di regolare patentino ottenuto mediante il superamento di un esame.

Per esercitare la professione di agente immobiliare è obbligatoria l’iscrizione al REA.



La complessità del settore immobiliare richiede, per lo svolgimento del lavoro, grande competenza e conoscenze multidisciplinari, tecniche e giuridiche.

Il pagamento della mediazione all’agente immobiliare è dovuto quando, per effetto del suo intervento, si conclude l’affare, ovvero quando la sua opera di mediazione porta alla finalizzazione della compravendita o affitto.

L’affare dovrà dunque concludersi a seguito dell’incontro di venditore ed acquirente avvenuto ad opera dell’agente immobiliare che avrà diritto alla provvigione da entrambe le parti non appena avvenuto l’accordo.
 

Siti immobiliari


I siti immobiliari sono molto utilizzati, e anche sponsorizzati, sul web. Si tratta di pratici siti che ti permettono di avviare compravendite immobiliari e che ti mettono direttamente in contatto con le agenzie immobiliari.

Non solo, su molti puoi vendere direttamente i tuoi immobili in autonomia, o decidere di affidandarti all'agenzia titolare di un sito immobiliare. Facile, no? Scopri qui tutto su questi siti internet decisamente contemporanei, efficienti e per tutti i gusti.
 
I siti, o portali, immobiliari sono delle vere e proprie agenzie che trattano immobili di vario genere e che hanno una vetrina sul web. Ovviamente ogni portale è differente dall'altro e anche alcune funzioni specifiche e caratteristiche sono diverse, ma in linea di massima servono per acquistare e/o vendere case e beni immobili.

Ci sono ad esempio siti immobiliari gestiti da singole agenzie che inseriscono direttamente il tuo annuncio, curandolo al meglio e rendendo il tuo immobile il più appetibile possibile.

Ci sono poi portali immobiliari che raccolgono gli annunci delle singole agenzie e nei quali tu stesso (privato) puoi inserire il tuo annuncio di vendita o di affitto.

Sono tantissimi questi portali oggi sul web e sono anche molto gettonati, tu stesso ne conoscerai almeno un paio.
 
Quali sono i portali immobiliari più utilizzati? Senza dubbio i più efficienti, conosciuti e pubblicizzati  sono quelli che di seguito abbiamo brevemente recensito per te.
 

Idealista.it

Idealista.it non è un portale immobiliare italiano, bensì spagnolo ma ben tradotto nella nostra lingua e presente da diversi anni anche in Italia.

Su questo sito immobiliare puoi inserire i tuoi annunci di vendita o di ricerca casa; molta importanza è data qui alle fotografie, i primi tuoi due annunci sono gratuiti e puoi restringere la ricerca grazie ad una mappa intuitiva.
 

Immobiliare.it

Immobiliare.it è leader nella nostra penisola tra i siti immobiliari; è un sito intuitivo e che ti permette, da privato, di inserire in pochi step il tuo annuncio.

Qui potrai non solo vendere o acquistare, ma anche far valutare il tuo immobile, vedere le aste attive e conoscere i prezzi del mercato.

Hai a disposizione una mappa per la localizzazione veloce degli immobili di interesse e trovi anche molti annunci di agenzie, costruttori e privati come te.
 

Casa.it

Casa.it è senza dubbio uno dei più famosi portali immobiliari italiani e anche uno dei più utilizzati da privati e non.
Puoi inserire i tuoi annunci e anche cercare i tuoi immobili ideali da acquistare, sia come privato che da agente immobiliare e puoi anche visitare virtualmente le case di interesse.

Anche qui sono presenti annunci di affitti e non manca la restrizione ricerca mediante mappa.
Interessante è la ricerca per regione e relative città principali e la presenza del blog con tanti articoli utilissimi.
 

Trovacasa.net

Infine tra i portali, o siti immobiliari ecco anche Trovacasa.it. È Made in Itali e anche qui trovi annunci di privati, costruttori e agenzie, sia per vendita che affitto.

La ricerca geografica è attiva e puoi visionare tutti i dettagli dell'immobile, dai dati tecnici alla superficie senza tralasciare le immagini; potrai rispondere direttamente all'inserzionista chiedendo info o di visitare l'immobile di interesse. 
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