Comprare casa su carta: tutto quello che devi conoscere

06/03/2022 - Comprare casa su carta a progetto: tutti i vantaggi economici, le possibilità di personalizzazione, eventuali rischi e le garanzie per l'acquirente. Scopri nella mia guida completa i consigli utili, come funziona la polizza assicurativa e la fideiussione.



Cosa significa comprare casa su carta?


Cosa significa acquistare casa su carta?
Semplicemente vuol dire comperarla quando di fatto non è ancora costruita, quando materialmente non esiste ancora.

Per esempio un acquisto di un immobile su carta può avvenire quando:
  • la casa è ancora in costruzione;
  • esiste solo un Permesso di Costruire approvato;
  • esiste solo un progetto dell'immobile da costruire da zero.

La scelta di acquistare una casa su carta è molto conveniente, ma bisogna essere accorti e valutare bene le condizioni e alcune altre variabili.

In questa guida scoprirai tutti i segreti pratici per non incorrere in fregature o in spese impreviste e troppo onerose rispetto alle aspettative, ma riuscendo al contrario a fare un ottimo affare e a realizzare la casa dei tuoi sogni.


 

Comprare una casa su carta: tutti i vantaggi


Acquistare casa su carta conviene soprattutto a livello economico.

Per esempio:
  • non essendo l'immobile ancora costruito è possibile, per l'acquirente, spuntare un prezzo complessivo decisamente inferiore rispetto ad una costruzione finita, specie se si tratta di un acquisto in cooperativa il prezzo potrà essere un vero affare;
  • godrai di un ulteriore risparmio dovuto all'IVA agevolata al 4% relativa proprio all'acquisto direttamente dal produttore;
  • solitamente si stabiliscono dei pagamenti dilazionati, cioè rateali in base alla diverse lavorazioni, per esempio ci sarà un programma di pagamento ad hoc con acconto, pagamento per le fondazioni, le strutture portanti, gli impianti, le finiture e il saldo alla stipula del rogito definitivo.
Certo, con l'acquisto su carta ci sono anche dei possibili rischi, da valutare, ma li esamineremo più avanti.

È Anche doveroso sottolineare un altro vantaggio di questa formula d'acquisto che consiste nella flessibilità e nella personalizzazione della stessa abitazione.

Infatti è possibile chiedere anche modifiche al progetto, base, anche se approvato, potrai ad esempio far cambiare la distribuzione interna delle stanze, prediligere un certo tipo di finiture, ecc.
Se vuoi una consulenza specifica su questo aspetto contattami direttamente, sarò lieto di darti tutte le informazioni necessari e potrò anche affiancarti in questa operazione.

E poi una casa su carta sarà nuova, così ti potrai dimenticare di eventuali lavori di ristrutturazione per un bel po' di anni se i lavori sono stati fatti a regola d'arte.

E che dire del risparmio energetico? Il tuo immobile nuovo sarà conforme alle leggi più aggiornate e potrai richiedere diverse migliorie attinenti.

In definitiva scegli la casa su carta, a progetto, soprattutto se:
  • non hai fretta di trasferirti nella tua nuova abitazione;
  • disponi di una liquidità che puoi versare come anticipo e a garanzia di acquisto alla fine dei lavori;
  • ritieni affidabile l'impresa edile che si occuperà dei lavori.

Comprare casa su carta: rischi e svantaggi


Comprare casa su carta è sicuramente vantaggioso, ma ci sono anche possibili insidie da evitare.

Uno degli svantaggi è certamente quello legato all'attesa: un immobile a progetto può essere costruito anche in diversi anni e l'acquirente, di conseguenza, dovrà attendere molto prima di trasferirsi nella nuova casa.

Ma gli intoppi maggiori sono quelli economici, per esempio nel peggiore dei casi potrebbe succedere che:
  • l'impresa costruttrice fallisca;
  • ci siano ritardi economici che allunghino i tempi di consegna dell'immobile;
  • i lavori vengano sospesi fino a data da destinarsi per questioni economiche.
Nel caso più grave potresti perdere tutto il denaro versato e senza vedere terminata e consegnata la tua nuova casa acquistata su carta.

Ma non temere, a livello nazionale sono state istituite delle leggi atte a regolamentare la questione.

In particolare, grazie al Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 godrai:
  • della garanzia fideiussoria (che vedremo più avanti nella guida);
  • la polizza danni;
  • il fondo di solidarietà.
Di contro dovrai sempre tenere gli occhi aperti su ogni dettaglio contrattuale perché, di sovente, l'acquirente non è preparato ed è facile che l'impresa giochi d'astuzia.

O, peggio ancora, non venga sanzionata a dovere e per questo è bene che tu ti affidi ad un buon legale e, preventivamente, fatti sostenere nella stipula del contratto e nell'acquisto di una casa su carta da un abile architetto o tecnico.

Vediamo più avanti e nel dettaglio le varie garanzie citate sopra e presenti nel Decreto Legislativo del 2005.

Casa personalizzata si parte dal capitolato


Come personalizzare una casa comprata su carta?

Semplice, tutto inizia dal capitolato, un documento tecnico fondamentale per il contratto di acquisto.

Questo infatti descrive tecnicamente tutte le peculiarità dell'immobile e nel dettaglio contiene:
  • le planimetrie;
  • i requisiti dell'immobile;
  • le tipologie dei materiali utilizzati;
  • le finiture per l'outdoor e l'indoor;
  • tutto ciò che riguarda l'impiantistica della costruzione;
  • i dettagli delle eventuali aree esterne, come il giardino o il cortile;
  • i vari step, le tipologie e le modalità di esecuzione dei lavori.
Comperando una casa su carta è possibile far realizzare delle modifiche al capitolato, magari aggiungendo anche lavorazioni non previste? Certo che sì.

Un casa acquistata a progetto ti permette proprio di adattarla alle tue esigenze scegliendo le variazioni ad hoc mediante un cosiddetto extra capitolato.

Per esempio potrai cambiare il tipo di finiture indoor scegliendo tra quelle proposte dall'impresa, oppure decidere per altri che ti piacciono e, anche in questo senso, un abile architetto potrà affiancarti e aiutarti nella scelta dei dettagli più consoni alla tua idea di casa ideale.

Con l’extra capitolato la casa su misura per te

Sicuramente ti sarai chiesto se ci siano o meno dei limiti alle modifiche che puoi richiedere.

Nell'extra capitolato potrai inserire tutto ciò che desideri, che ritieni più consono al tuo gusto, alle tue esigenze pratiche e/o estetiche, quindi non ci sono di fatto dei limiti.

È però ovvio che nel capitolato di base le scelte proposte siano relative e congrue a degli standard da rispettare, sono degli standard e le modifiche extra capitolato, anche se migliorative, comporteranno un aumento del prezzo di base dell'immobile.

Qualche esempio di richiesta da extra capitolato?
  • Infissi in un determinato materiale;
  • sanitari di un modello più particolare e con finitura colorata anziché della classica bianca;
  • prese di corrente in numero maggiore;
  • porte indoor differenti da quelle proposte e magari con tipologia di apertura diversa, nona battente ma magari scorrevole, ecc.

Affidarsi ad un architetto per il progetto degli interni


Affidarsi ad un architetto specializzato è senza dubbio la scelta migliore per quanto riguarda l'affiancamento durante tutte le fasi dell'acquisto di una casa su carta.

Non solo, la sua consulenza si rivela indispensabile soprattutto al fine di valutare la congruità dei dettagli proposti da capitolato.
Infatti il tecnico potrà esaminare ogni dettaglio e valutare se si tratti di un "pacchetto" adatto alle tue esigenze sia pratiche sia estetiche.

Non solo, l'architetto sarà anche in grado di comprendere dove si possano effettuare migliorie per rendere nel complesso più accogliente, fruibile e bella la tua futura dimora.

Quali modifiche potrebbe richiedere l'architetto nell'extra capitolato?
  • una distribuzione delle stanze interne diversa;
  • una distribuzione dell'illuminazione differente e più funzionale;
  • una ridefinizione delle finiture per tipologia e ubicazione, ecc.
L'architetto terrà in considerazione ogni aspetto del progetto a capitolato così che possa trovare le soluzioni più adeguate per offrirti la massima resa in termini di comodità, fruibilità, estetica e, anche, rispetto al risparmio energetico e all'impatto ambientale.

Non solo, la progettazione e consulenza del professionista potrà permetterti di decidere già l'arredo, oppure di predisporre le aree funzionali stanza per stanza, nonché realizzare impianti illuminanti sempre più ottimizzati.


 

Comprare casa in costruzione: qual è l’IVA da pagare


Comprare casa su carta è vantaggioso a livello economico, lo abbiamo già detto in più battute.

In particolare, parlando di imposte, sappi che:
  • se acquisti direttamente dal costruttore un immobile su carta hai un'agevolazione, l'IVA da pagare sull'acquisto sarà del 4% ma solo se si tratta di prima casa (al contrario se seconda, terza, quarta casa l'IVA resta al 10%);
  • l'IVA andrà versata comunque anche se si tratta di una casa su carta restata invenduta per 5 anni.

Comprare casa su carta: le tutele a favore del compratore


Il compratore di una casa su carta, a progetto, può godere di diverse tutele.

Come accennato queste sono elencate, nonché approvate e ideate per mezzo del Decreto Legislativo 122/2005.

I punti salienti riguardano:

  1. la garanzia fideiussoria;
  2. la polizza danni;
  3. il fondo di solidarietà.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.

Garanzia fideiussoria (Polizza assicurativa)

Cosa si intende per garanzia fideiussoria?

Si tratta di una polizza assicurativa che l'impresa edile costruttrice deve stipulare con una banca o mediante istituto assicurativo.
Questa è importantissima e ti garantisce una notevole tutela in quanto se il costruttore fallisce, o non riesce a consegnarti la casa comprata su carta per svariati motivi, questa polizza costituisce garanzia sulle somme versate da te in veste di compratore.

Se l'impresa non rilascia la polizza assicurativa puoi tranquillamente chiedere che il contratto di acquisto venga annullato.

N.B. Il costo della garanzia fideiussoria è di competenza del costruttore e verrà successivamente aggiunto al costo finale della casa su carta.
Inoltre, dal 16 marzo 2019, sono state introdotte delle novità, cioè una normativa che obbliga a stipulare il contratto preliminare sotto forma di atto pubblico, o scrittura privata autenticata, direttamente da un notaio.
Sarà lo stesso professionista a verificare la correttezza della fideiussione secondo il modello ministeriale e, se assente, il contratto di acquisto non potrà essere stipulato.
Mediante la garanzia fideiussoria avrai la certezza del rimborso della cifra versata anche se non è presente una polizza indennitaria decennale postuma e stipulata durante l'atto di acquisto-vendita.

Inoltre lo stesso notaio trascriverà direttamente il contratto preliminare nei registri immobiliari così che sarai anche protetto da eventuali rischi che potrebbero insorgere da lì fino alla trascrizione del contratto definitivo di vendita-acquisto. Questa garanzia esiste purché la vendita avvenga entro, e non oltre, i tre anni.
Ricorda, infine, che tali normative si applicano a tutti i contratti, preliminari e definitivi, che riguardano immobili ad uso residenziale per i quali la SCIA sia stata richiesta, o presentata al relativo Comune, a partire dal 16 marzo del 2019.

Polizza per danni futuri

La polizza danni è un altro punto al quale devi prestare molta attenzione in fase di stipula del contratto di acquisto della casa su carta.

Questa ha durata di 10 anni e ti copre economicamente da eventuali vizi di forma: non ti troverai così a dover rimediare a lavori svolti in modo non adeguato.

Secondo le nuove normative la polizza per danni deve essere consegnata dal costruttore all'acquirente alla stipula del contratto di vendita e, naturalmente, vanno indicati gli estremi della stessa polizza.

Se al notaio non pervengono tali dati non procederà al contratto e tu, se vorrai recedere dallo stesso, percepirai il risarcimento delle somme versate fino a quel momento al costruttore mediante fideiussione.

Fondo di solidarietà

Il fondo di solidarietà, costituito dal pagamento delle fideiussioni, è stato istituito nel 2005 e tutela l'acquirente da un eventuale fallimento dell'impresa costruttrice.

Avrai di fatto la garanzia di poter recuperare parte delle somme versate, anche se la totalità dell'importo non è assicurata e nemmeno i tempi di recupero sono immediati.

È comunque una ulteriore garanzia tua tutela nel caso di acquisto della casa su carta.

Comprare casa su carta: consigli


Per assicurarti un acquisto sereno, tranquillo e senza intoppi è bene esaminare altre variabili imprescindibili legate alla tua futura casa su carta.

È fondamentale stilare un piano di pagamento adeguato e preciso che:
  • abbia le scadenze in base allo stato di avanzamento dei lavori;
  • ti permetta di non versare prima del rogito oltre il 30% del totale stabilito come prezzo finale dell'immobile su carta.

N.B. Conserva sempre tutte le ricevute degli acconti e dei relativi pagamenti.

Contratto per comprare casa su carta: come fare


Nel Decreto Legislativo 122/2005 sono espresse anche regole più severe riguardanti la stesura del compromesso e del rogito d'acquisto della casa su carta.

In particolare questi due documenti dovranno contenere:
  • gli estremi del Permesso di Costruzione;
  • la specifica di tutte le particolarità tecniche e non dell'immobile;
  • l'elenco di eventuali vincoli;
  • l'elenco di eventuali convenzioni con il Comune;
  • i termini, massimi, previsti per la consegna dell'immobile finito;
  • il prezzo complessivo concordato;
  • le modalità di pagamento previste;
  • gli estremi della fideiussione.

N.B. Successivamente al Decreto Casa del 2014 chi vende non può chiedere di soprassedere alle garanzie previste in cambio di un prezzo scontato/agevolato.
Inoltre tieni conto che gli esperti consigliano di registrare il preliminare alla Conservatoria del registro, così che tu possa inserire il tuo nominativo tra i creditori privilegiati. in caso di fallimento del costruttore tu potrai essere liquidato prima e poi tieni conto che se la casa su carta è la tua prima casa potrai pure far inserire a contratto un diritto di prelazione a tuo favore che ti servirà come tutela in caso di vendita all'asta dello stesso immobile.

Mutuo per comprare casa su carta


Ecco le due opzioni suggerite per comprare casa su carta con un mutuo.

Soluzione tipo A

Potrai chiedere l'accollo del mutuo.

Ciò significa che sarà il costruttore ad accollarselo e tu potrai godere pure di tassi ridotti e di un iter burocratico più snello. È però necessario che l'impresa esegua preventivamente il frazionamento così ripartire in maniera proporzionalmente l'eventuale debito con la banca, assicurando di conseguenza la relativa garanzia d'ipoteca.

Soluzione tipo B

In alternativa potrai contrattare un mutuo ex novo per l'acquisto della tua casa su carta.

Dovrai bloccare l'immobile versando una caparra e stipulando il contratto preliminare davanti ad un notaio, ma al contempo potrai rimandare l'acquisto, e la stipula del relativo atto di compravendita, a quando i lavori di costruzione saranno terminati.
A questo punto ti basterà seguire il tradizionale iter relativo ai classici mutui, quindi con perizia, istruttoria e la stipula dell'atto notarile.

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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