Terreno edificabile: aspetti tecnici spiegati dall'architetto

30/12/2021 - Ti piacerebbe realizzare la casa dei sogni da zero? Devi pensare per prima cosa al terreno edificabile, ma quale scegliere? Ecco tutti i consigli dell'architetto in esclusiva per te.
 
Realizzare casa da zero significa avere, per prima cosa, un proprio terreno edificabile. Se lo hai già acquistato, o ne hai uno di famiglia sei già a buon punto, ma questo testo può comunque tornarti molto, molto utile.

Mentre, se ancora non disponi di un terreno ad hoc per la tua futura dimora è il caso di non farti sfuggire tutti i miei consigli. Con questi potrai fare un acquisto, e ancora prima una scelta oculata, coscienziosa e lungimirante.

Scopri in pochi step come scegliere il terreno edificabile migliore, tra i tanti in vendita, sul quale costruire casa.


Come si fa a sapere se il terreno è edificabile


Come sapere se il terreno che ti interessa, o che possiedi, è edificabile?

Semplice, devi visionare il PRG cioè il Piano Regolatore presso il comune in cui è ubicato il lotto stesso. Questo piano non solo specifica la natura dei vari lotti di terreno, ma ne definisce anche eventuali vincoli e limiti.

Per esempio potresti trovarti specificate caratteristiche e limiti:
  • sull'altezza massima consentita e calcolata dal piano di campagna, e troverai nel PRG la lettera indicativa H;
  • sui metri cubi massimi edificabili, indicati con la sigla I.F. di Indice Fondiario;
  • sui metri quadri edificabili, indicati con la sigla U.F., Utilizzazione Fondiaria;
  • sulla superficie massima, di base, che si potrà coprire nell'area edificabile (che interessa sia abitazioni, porticati adiacenti e altri accessori) e si indica con la sigla R.C., cioè Rapporto di Copertura.
 Inoltre i singoli lotti possono trovarsi in zone più vaste che vengono identificate con delle lettere maiuscole, queste indicano:
  • E, terreno agricolo;
  • A, centro storico;
  • B e C, terreno residenziale edificabile.

Quanto si può costruire su un terreno edificabile


Ti servirà in primis avere tra le mani la Certificazione Edificatoria del lotto di interesse, un documento rilasciato dal comune e che prende il nome di Certificato di Destinazione Urbanistica.
In questo vengono specificati tutti i vincoli, le particolarità e le norme in vigore relativamente a quello stesso lotto.

A richiedere questa documentazione può essere:
  • il proprietario del terreno;
  • l'acquirente del lotto;
  • i tecnici incaricati come geometri, architetti, progettisti;
  • il notaio del proprietario o dell'acquirente;
  • gli eredi della proprietà;
  • chiunque abbia un interesse verso questo terreno.
 
Quanto si può costruire su un terreno edificabile?

Ogni terreno ha, in base alla sua specifica destinazione d'uso, un indice di fabbricabilità, altri hanno anche eventuali vincoli che diminuiscono questo indice. Per questo è importantissimo richiedere il  Certificato di Destinazione Urbanistica.
 
Facciamo un esempio, se il tuo lotto è ubicato in zona C1, dove 1 è una sotto-zona della C, con I.F. Indice di Fabbricabilità di 1,5 significa che puoi costruire 1 metro cubo e mezzo per ogni mq di terreno.
 

Differenze tra Terreni agricoli e terreni edificabili


I terreni nazionali si differenziano soprattutto in due grandi macro categorie:
 
  1. i terreni agricoli;
  2. i terreni edificabili.
 
Vediamo nel dettaglio le peculiarità che forse ancora non conosci delle due tipologie sopra elencate. È importante capire bene di cosa si tratta per non cadere nell'errore di acquistare un lotto che, materialmente, poi non potrà diventare il luogo di costruzione della tua casa ideale.

Inoltre è fondamentale conoscere e capirne nel dettaglio gli eventuali vincoli correlati al lotto e per questo si rivela ancora un volta importante farsi guidare, anche nelle prime fasi di ideazione della nuova casa, da un architetto o professionista del settore.
 

I terreni agricoli

Il terreno agricolo non è necessariamente una porzione di terra esclusivamente dedicata alla coltivazione, ma anzi anche su queste aree si possono costruire delle abitazioni.

Tra un lotto edificabile e uno agricolo ciò che fa la differenza è l'Indice di Fabbricabilità.
Quello agricolo parte da 0,05 metri cubi per metro quadro di superficie, quindi in via pratica potrai realizzare un'abitazione di 500 metri cubi su un lotto di 10 mila metri quadri.

Il consiglio è sempre quello di verificare anche i possibili vincoli paesaggistici, o altre limitazioni, interessanti questo genere di lotti, ancora molti presenti in Italia e indifferentemente in tutte le regioni.
 

I terreni edificabili

Il terreno edificabile è sicuramente il lotto ideale ove costruire la tua nuova casa, da zero.
Ciò che contraddistingue questi terreni dai già visti agricoli è l'Indice di Fabbricabilità, decisamente molto più elevato.
Si parla di un I.F. che parte da 0,8 a 3 e, anche per questo, i costi di acquisto sono superiori.

A grandi linee un lotto edificabile, al di là della sua metratura totale, può costarti dalle 5 alle 15 volte in più rispetto al prezzo di un terreno di tipo agricolo.
 

Come si fa a trasformare un terreno agricolo in edificabile


Innanzitutto diciamo che trasformare un terreno agricolo in uno edificabile è fattibile, e dovrai:
  • presentare in comune un'istanza di variazione della destinazione urbanistica, appunto relativa al terreno, al tuo lotto e apportare i riferimenti specifici dell'attuale PRG.
Fatti comunque sempre seguire da un professionista perché ci sono diciture, pratiche e anche solo parole specifiche che solo gi addetti ai lavori possono ben interpretare.

Ad ogni modo far diventare un terreno agricolo edificabile non è sempre facile e/o possibile, nel migliore dei casi ci vorrà molto tempo affinché si possa modificarlo effettivamente.
Di sovente, sono molti i fattori che concorrono al buon esito della richiesta e non dipendono dal privato richiedente. Se però riuscirai a trasformare il tuo terreno agricolo in edificabile pensa che potrebbe valere anche 10 volte di più.
 
Si può, invece, trasformare un terreno edificabile in agricolo?

Questo succede molto più di sovente e la motivazione è semplice: i costi dell'IMU sono molto alti e, chi ha questo tipo di lotti, preferisce rinunciare al diritto edificatorio.
Anche in questo caso è bene avvalersi dell'appoggio di un tecnico specializzato e presentare in comune tutta la documentazione richiesta.


Prezzo di un terreno edificabile


In Italia il costo dei terreni edificabili e/o agricoli cambiano da zona a zona. Soprattutto quelli edificabili hanno prezzi molto, molto variabili che sono soggetti a divari anche considerevoli per esempio se sono ubicati al Nord, al Centro o nel Sud Italia.

Quando ti appresti alla scelta di un terreno edificabile sul quale far sorgere la tua futura dimora valuta non solo il costo, ma anche la posizione, eventuali vincoli, le potenzialità, il valore, le caratteristiche, la grandezza, ecc.

Tanto per fare delle stime generiche, e certo non precise, sappi che i terreni edificabili sono venduti a:
  • 600 euro al metro quadro nel Nord Italia;
  • 650 euro al metro quadro in Centro Italia;
  • 480 euro al metro quadro nel Sud Italia.
Ci sono poi anche periodi particolari che incidono sul costo finale e al metro quadro dei terreni edificabili soprattutto.
Pensa ad esempio al periodo di crisi nazionale, al post covid-19: è chiaro che se l'economia è in crisi anche il mercato immobiliare ne risenta e di conseguenza i prezzi anche di un mese precedente possono cambiare repentinamente.

Acquisto terreno edificabile: 6 consigli dell’architetto


Mi preme sottolineare il fatto che ci sono tanti altri aspetti tecnici da valutare prima di acquistare il tuo terreno edificabile. Gli stessi possono incidere notevolmente sulle possibilità realizzative progettuali relative alla tua dimora dei sogni.

Per esempio, insieme al tuo tecnico, valuta:
 
  1. la presenza di corsi d'acqua, della loro portata e tragitto e la presenza di pozzi;
  2. la presenza di reti per la distribuzione dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas;
  3. la presenze della rete fognaria ed eventuale facilità di attacco a quella comunale principale;
  4. i confini catastali;
  5. la presenza di inquinanti dovuti a fabbricati preesistenti;
  6. la presenza di fonti inquinanti nelle vicinanze e intendiamo inquinamento sia atmosferico che acustico ed elettromagnetico.
 
Vediamo nel dettaglio ogni singolo punto.
 
1– È importantissimo verificare la presenza di corsi d'acqua e anche di pozzi o falde acquifere, siano questi sul terreno di interesse o posti nei lotto confinanti. Solo così potrai valutare la conformazione idrogeologica del terreno e ricorda che spesso queste presenze possono comportare importanti interventi di impermeabilizzazione sulla dimora.
 
2– Altrettanto fondamentale è verificare che sia facile allacciarsi alla rete idrica comunale dal terreno edificabile. Al contrario dovrai effettuare lavori più onerosi e spesso difficili, lunghi anche da attuare. Importante è pure l'allacciamento alla rete elettrica e per gli stessi motivi organizzativi ed economici, nonché pratici.
 
3– La presenza della fogna è importante e si rifà al discorso fatto sopra. Può capitare che questa sia distante dal lotto, o che si trovi ad un livello più alto rispetto all'abitazione. Chiaro è che saranno necessari lavori onerosi e lunghi, spesso difficili e che implicano pure eventuali intoppi e imprevisti non sempre risolvibili nell'immediato. Per esempio dovrai munirti di pompe di rilancio, di tubazioni molto più lunghe, ecc. e anche la manutenzione poi sarà più costosa.
 
4– La valutazione dei confini è estremamente importante e va fatta sia sul posto sia con in mano le mappe catastali specifiche. Un tempo i confini non si realizzavano con precisione, anche a causa della mancanza di strumenti tecnologici d'avanguardia e di sovente di si trova dinnanzi a muri divisori, reti, recinzioni di confine posizionate non correttamente. È bene pensare per tempo a tutto, anche prima di aprire il cantiere perché si può incorrere in azioni legali e al blocco conseguente dei lavori.
 
5– Se il tuo lotto è stato presidiato un tempo da industrie, aziende e similari, ma anche fattorie e allevamenti, è bene sempre analizzare l'eventuale presenza di residui inquinanti. Lo smaltimento è sempre parecchio costoso e si rivela fondamentale un'analisi chimica accurata per verificarne l'idoneità alla tua costruzione abitativa.
 
6– Sempre più o meno sul tema è la verifica dell'inquinamento atmosferico, acquifero e in generale del grado di salubrità della zona di tuo interesse. Anche solo la presenza di un disco-pub confinante può determinare un disagio considerevole ed è meglio fare le opportune verifiche sempre prima di acquistare il lotto. Controlla che non ci siano inceneritori, strade ad alta frequentazione, fabbriche o industrie con alti tassi di emissioni nocive nelle vicinanze. Allo stesso modo valuta eventuali aeroporti, ferrovie, cantieri aperti, linee dell'alta tensione, ecc. Sono comunque in vigore delle normative che vietano la costruzione nelle aree adiacenti a questi "ostacoli" e, tieni anche conto che, spesso i lotti di questo tipo vengono deprezzati.

Dove trovare terreni edificabili in vendita


Dove trovare terreni edificabili in vendita?
Beh, sicuramente potrai muoverti in autonomia, affidarti al tuo tecnico o ad un'agenzia immobiliare.

Non solo, oggigiorno grazie alla semplicità di navigazione web è ancora più immediato farsi un'idea preliminare dei terreni disponibili nella zona di interesse. Basterà collegarsi ad uno dei siti più autorevoli e sicuri nazionali.

Di seguito trovi i principali, ideali anche per farti un'idea più precisa dei prezzi del mercato attuale.
 

Soloterreni.it

È un portale mirato e che ti permette di trovare centinaia di annunci di terreni, aziende agricole, ma anche agriturismi in vendita e non mancano lotti e deicidi all'asta.

Vedi tutti gli annunci di terreni edificabili su soloterreni.it
 

Casa.it

Questo è il portale più reclamizzato e che contiene non solo annunci di terreni in vendita, ma pure di case già abitabili, da ristrutturare e un nutrito blog con consigli e tante curiosità.

Vedi tutti gli annunci di terreni edificabili su casa.it
 

Idealista.it

Su questo portale ci sono annunci sia di privati che di agenzie e anche qui troverai sia caseggiati, di tutti i tipi, ma pure terreni acquistabili e ubicati nelle più varie zone d'Italia.

Vedi tutti gli annunci di terreni edificabili su idealista.it
 

Immobiliare.it

Immobiliare.it è il sito di vendita, di annunci immobiliari, numero 1 in Italia. Puoi trovare pure terreni edificabili o agricoli e ubicati in qualsiasi regione d'Italia. Il sito è molto ben fatto, serio e facile da navigare, non a caso è una delle prime realtà web del segmento.

Vedi tutti gli annunci di terreni edificabili su immobiliare.it 


Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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