Case di lusso: caratteristiche, tassazione, e agevolazioni fiscali

30/07/2022 - Le case di lusso non sono solo dimore di charme e di particolare pregio Rientrano infatti in un determinato tipo di immobili individuata da precisi criteri di legge e fanno parte di specifiche categorie catastali.

Inoltre, le case di lusso, sottostanno a un regime fiscale soprattutto riguardo alle agevolazioni sull'acquisto della prima casa e sull'IMU.

Scopriamo in questa guida tutto quello che c'è da sapere sulle case di lusso, grazie all'intervento, alle conoscenze e consigli esclusivi dell'architetto.
 
 

Quando una casa è considerata di lusso?

 
Le abitazioni di lusso hanno peculiarità inconfondibili e a sancirne questa definizione ci pensa la legge.

Di recente il Decreto Legislativo di riferimento è stato modificato, parliamo del 2014 e la definizione di casa di lusso è stata con questo meglio definita lasciando ben poco spazio all'immaginazione e alla libera interpretazione.

Vedremo tutto nel dettaglio nei capitoli seguenti, ma sappi da subito che la legge italiana riconosce al titolare di un immobile, adibito a civile abitazione, alcune agevolazioni fiscali, ma si riferiscono per lo più a case non di lusso.
 
Qualsiasi intervento tu voglia fare al tuo immobile di lusso chiedi sempre un parere tecnico autorevole ad un architetto specializzato. Lo stesso saprà consigliarti al meglio e permetterti di capire concretamente se sia possibile godere di qualche agevolazione mirata.
 

Normativa attuale valida dal 1° gennaio 2014 

Il primo gennaio del 2014 la legge relativa alle abitazioni di lusso ha subito delle modifiche. Queste hanno permesso di identificare ancora meglio quali siano le dimore definite luxury.

Tieni conto che: 
  • oggi, quindi, si individua la casa di lusso in riferimento alla sua categoria catastale e non alle peculiarità sancite dal Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del '69 e precedenti; 
  • i benefici legati al bonus prima casa e la sua non-pignorabilità non sono godibili se questa è considerata casa di lusso.
In particolare, ecco le classi catastali che identificano la casa di lusso e per le quali non sono godibili tali agevolazioni legate alla prima casa: 
  • la categoria A/1, quella cioè delle abitazioni di tipo signorile;
  • la categoria A/8, quella relativa alle abitazioni in villa;
  • la categoria A/9, quella che si riferisce ai castelli e ai palazzi di inconfutabile pregio artistici e storico.
 

Vecchia normativa valida fino al 2013 

La precedente normativa che regolava l'appartenenza alla categoria case di lusso, creava confusione e spesso la libera interpretazione regnava sovrana. Stiamo parlando del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, secondo il quale la dimora di lusso veniva identificata in base alla sua metratura, alla superficie espressa in metri quadrati.

Queste abitazioni avevano una superficie utile e complessiva che superava i 240 metri quadri, ovviamente escludendo dal calcolo le scale, i balconi, i terrazzi, le soffitte, le cantine, i garage e i posti auto.
 
Secondo la vecchia normativa nella superficie considerata utile rientravano anche i vani privi di abitabilità (detta oggi più comunemente agibilità) e pure i muri perimetrali e i divisori.
 

La nuova norma del 2014 si può considerare retroattiva? 

Sì, la nuova norma del 2014 è retroattiva, a patto che l'immobile sia escluso dalle categorie catastali che con questo identificano le case di lusso.

Verifica sempre con il tuo architetto o progettista le specifiche del tuo immobile per evitare sorprese spiacevoli.
 

Tassazione delle case di lusso

 
La casa di lusso, anche se è la tua prima casa, non gode delle agevolazioni fiscali proprie della prima casa, appunto.

Per esempio dovrai pagare: 
  • l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, che hanno una tassazione di tipo fisso;
  • l'imposta di registro, che viene stabilita in base all'importo specifico della compravendita e si aggira intorno al 9% solitamente.
Se la casa di lusso ti viene venduta direttamente da un'impresa edile devi applicare il 22% di IVA relativa all'importo di acquisto.
 

IMU sulla prima casa di lusso 

Oggi l'IMU sulla prima casa non si paga, salvo questa sia una casa di lusso.

Come visto fa fede la categoria catastale di appartenenza, cioè la A1, A8 e A9. La tassa dovuta per la prima casa di lusso ha una percentuale pari al 4x1000.

Certamente scegliere di acquistare o meno una dimora di lusso non deve dipendere esclusivamente dall'entità e dal numero di tasse da versare, ma devi comunque essere conscio di quanto inciderà economicamente il suo mantenimento in toto.
 

Bonus fiscali per la ristrutturazione delle case di lusso

 
Ecco un'ottima notizia: il bonus fiscale sulla ristrutturazione, con detrazione IRPEF delle spese, include anche le case di lusso e le dimore di pregio.

In particolare è applicabile agli immobili rientranti nella categoria catastale: 
  • A1, quindi alle case situata in aree considerate di pregio, con peculiarità costruttive, tecnologie e finiture di livello superiore rispetto ai fabbricati di tipo residenziale standard; 
  • A8, cioè alle ville; 
  • A9, quindi ai castelli, ai palazzi di eminente pregio artistici e/o storico.
Le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e gli interventi di recupero sul patrimonio edilizio nazionale sono applicabili sugli immobili di tipo residenziale di qualsiasi categoria catastale.
Ad oggi non esiste nessuna restrizione relativa alle abitazioni di lusso e potrai usufruire pure dell'aliquota IVA agevolata al 10% sulle prestazioni e sui servizi riguardanti tali interventi.

Ne possono godere tutti i contribuenti assoggettati IRPEF residenti, o meno, in Italia e tutti i proprietari o in titolari di diritti reali e personali legati al godimento di tali dimore di lusso, a patto che tali soggetti ne sostengano tasse e spese nazionali.
 
Ma non finisce qui: 
  • Il bonus fiscale sulla ristrutturazione di casa prevede una detrazione IRPEF al 50% sulle spese sostenute per i suddetti lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria, ma solo per un massimo di spesa di 96mila euro; 
  • lo sconto fiscale si applica, sempre sullo stesso tetto massimo di 96mila euro, pure a chi ha acquistato immobili totalmente ristrutturati direttamente dall'impresa edile; 
  • le case di lusso possono godere delle agevolazioni del bonus mobili, ma solo a fronte di interventi di ristrutturazione, con sconto fiscale IRPEF sulle spese sostenute per l'acquisto degli arredi nuovi fino a un tetto massimo di 10mila euro; 
  • le dimore di lusso godono pure delle agevolazioni fiscali legate al bonus verde, o bonus giardini, il Bonus Verde, con uno sconto del 36% per tutti gli interventi di ristrutturazione delle aree green del proprio immobile fino ad un massimo di spesa di 5mila euro; 
  • grazie all'ecobonus a favore dell'efficientamento energetico, le case di lusso possono godere dell'aliquota al 50% sull'acquisto di nuovi infissi, sugli impianti di climatizzazione e riscaldamento e sulle schermature solari; 
  • un'aliquota del 65% è invece assicurata su tutti gli altri interventi legati al risparmio energetico come ad esempio la coibentazione.
 

Agevolazioni fiscali sulla casa non di lusso

 
Quali sono le differenze tra le agevolazioni fiscali godibili per le case di lusso e per quelle standard, per così dire?

Sono sostanzialmente due le agevolazioni legate esclusivamente alle case non di lusso: 
  1. la prima riguarda la spesa di acquisto, avrai infatti un sostanzioso sconto fiscale in veste di acquirente; per esempio verserai il 9% di tassa di registro se comperi da un privato, mentre direttamente dall'impresa la tassa IVA è del 10%. Se la casa è di lusso la percentuale sul prezzo finale di acquisto sale addirittura al 22%
  2. La seconda agevolazione è legata all'acquisto della tua prima casa; in questo caso per un'abitazione non di lusso l'imposta di registro scende al 2% (come visto sopra è al 9% se non si parla di prima casa) e l'IVA per acquisto da impresa sarà al 4% e non al 10%.
C'è però una terza agevolazione se comperi un'abitazione non di lusso e riguarda la non-pignorabilità dello stesso immobile. Per legge infatti esiste il cosiddetto divieto di pignoramento della prima casa, impedimento interessante vertenze solo per i debiti dovuti alle cartelle esattoriali.
Ovviamente ci sono dei però, per esempio tale agevolazione/beneficio ha valenza solo per chi gode di un unico immobile di proprietà, adibito a civile abitazione e luogo di residenza.

Certo è che non deve essere una casa di lusso, al contrario questo benfit decade. Se vivi in una dimora luxury e non paghi i debiti puoi subire un'ipoteca, se il debito è superiore a 20mila euro, ma pure un pignoramento dell'abitazione se l'importo dovuto è superiore ai 120mila euro.
 

Come stabilire la categoria catastale di un'abitazione

 
Come sapere a quale categoria catastale appartiene la tua casa, il tuo immobile?

Semplice, dovrai consultare l’atto di provenienza che contiene l'atto di acquisto, donazione o successione. Qui il notaio avrò indicato la categoria catastale di riferimento.

Puoi anche verificare in Comune, oppure richiedere un certificato ad hoc all'Agenzia del Territorio presso l'Agenzia delle Entrate. È bene sapere la categoria del tuo immobile, sia questo di lusso o meno e al di là dell'intenzione di godere di bonus fiscali e similari.
 

Caratteristiche della casa di lusso

 
Come è fatta una casa di lusso? Al di là dell'appartenenza catastale la dimora luxury:
  • ha un'architettura e un design accattivante, magari di pregio e valore storico/artistico o paesaggistico;
  • ha delle dotazioni tecnologiche avanzate, come ad esempio sistemi di domotica, un ascensore, delle sale home-cinema, dei sistemi di sicurezza, ecc.;
  • è stata realizzata con materiali di alta qualità e/o rifinita con evidenti marmi, legni particolari, cornici d'epoca, affreschi, ecc.;
  • ha degli spazi e degli accessori decisamente molto funzionali come le cabine armadio, la spa, la palestra, una o più cucine abitabili, la cantina, il garage, ecc.;
  • è ubicata in un contesto interessante e magari altrettanto di pregio come una località marittima molto attrattiva, ma pure in campagna, in centri cittadini, nelle zone di alto livello paesaggistico, ecc.;
  • ha spazi e dotazioni esterne quali la piscina, una zona barbecue, un home office, una sala giochi, un giardino o un parco, ecc.;
  • è dotata di cosiddetti extra, che possono riguardare un interior design realizzato da un noto architetto o designer, ha al suo interno opere d'arte e pezzi di alto artigianato, e così via.
Come visto sono diversi i fattori che rendono una casa di lusso.
Certo, anche la metratura può fare la differenza, ma ci sono peculiarità ben più interessanti e di rilievo da considerare. Uno degli aspetti più importanti delle dimore di lusso sono le architetture, il loro design generale, l'ubicazione paesaggistica, l'arredo interno e pure l'esterno, la facciata come eventuali angoli verdi.

Nella casa di lusso ogni elemento outdoor e interno dà vita ad un'atmosfera unica e particolare, ti sarai reso conto da te che le case di lusso le riconosci al primo sguardo proprio per l'aspetto scenico.

Chiedi maggiori informazioni al tuo architetto se sei intenzionato ad acquistare, o a ristrutturare, una casa di lusso.

Grazie alle competenze di un professionista potrai valutare la compravendita, le potenzialità dell'immobile, le spese inerenti ad una possibile e/o necessaria ristrutturazione, ecc.
Il suo intervento è versatile e polifunzionale. Potrà cioè affiancarti e consigliarti nelle più svariate fasi di vendita, ma anche preliminari di scelta dell'immobile di lusso da acquistare, o da costruire da zero.

Non solo, oggi l'architetto è una figura professionale indispensabile nel disbrigo delle pratiche burocratiche, anche quelle relative alla richiesta dei bonus fiscali, come quelli sopra citati.
Insomma, l'architetto può dare vita alla casa dei desideri e aiutarti nella realizzazione del tuo sogno.
 

Arredare una casa di lusso

 
Un arredamento di lusso non è per forza un interior design vintage o classico.
Oggi le nostre case moderne possono essere ammobiliate tranquillamente grazie ad una progettazione accurata e di tipo luxury.

Com'è l'arredo lussuoso nelle case contemporanee?

In via generica si tratta: 
  • di uno stile minimale ma al contempo elegante, sicuramente di classe;
  • di un genere giocato con mobili, finiture e materiali in genere ricercati e di qualità;
  • di un arredo con pezzi ricercati e magari sfarzosi, firmati e/o realizzati da personaggi di spicco;
  • di un assetto indoor, ma anche di un'architettura, che esprime massima pulizia e ordine, si staglia con forme geometriche soprattutto semplici e ben definite, prorompenti potremmo dire;
  • di un tipo di stile d'arredo e abitativo dotato di alta tecnologia, ad esempio di sistemi di domotica avveniristici, ma che saranno in grado di armonizzarsi a tutto il resto dell'insieme.
Punto forte delle case di lusso moderne sono le interazioni tra forme e materiali.
Non solo si usano prodotti innovativi e magari sintetici, ma è evidente un ritorno al legno, alla pietra e a tutti quei materiali e dettagli ecologici che, diciamocelo, oggi fanno la differenza anche in termini di comfort e sicurezza e non solo esteticamente o sul pregio finale della dimora.

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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