Ristrutturare appartamento in condominio: regole, orari e adempimenti

24/11/2022 - Cosa bisogna fare e sapere prima di ristrutturare un appartamento in condominio? Ci sono ovviamente le norme edilizie che vanno rispettate, ma è anche necessario utilizzare il buon senso e attenersi scrupolosamente al regolamento condominiale.

Ma, niente paura, in questo testo, grazie ai consigli autorevoli e pratici dell'architetto scoprirai tutti i retroscena e tutti i segreti per ristrutturare in modo ineccepibile e semplice il tuo appartamento.
 
 

Quando si può ristrutturare appartamento in condominio?

 
Qualsiasi persona è libera di effettuare delle ristrutturazioni all'interno del proprio appartamento, anche se ubicato in condominio.

Certo è che se si tratta di un alloggio di proprietà avrà certo massimo diritto al restyling, mentre se il condomino è in affitto alcune opere sono di competenza del proprietario (per saperne di più interfacciati con il proprietario di casa e/o l'amministratore).

Quando ci si appresta a questo tipo di opere è necessario rispettare i limiti e le regole imposte per legge e anche quelle inerenti il "quieto vivere".
Per esempio è bene rispettare gli orari in cui è consentito fare rumore, limitare le polveri e la sporcizia, non creare eccessivi disagi, e così via.

Per agevolarti troverai di seguito una breve sintesi che descrive ancora meglio quanto appena detto.

 

È possibile ristrutturare il proprio appartamento in condominio?

Sì, come già detto, è sempre possibile ristrutturare un appartamento all'interno di un condominio tendo conto che:
  • il condomino è libero di effettuare opere di manutenzione, ammodernamento e/o ristrutturazione dell'appartamento di sua proprietà ubicato all'interno di un condominio; 
  • le opere di ristrutturazione possono interessare pure il balcone, ma se si intende toccare la parte esterna (fregi, facciata, cornicioni, parapetti, ecc.) è necessario interpellare il condominio essendo parti comuni a tutti i condomini; 
  • se sei in affitto la ristrutturazione deve competere al padrone di casa (ovviamente tutto dipende dall'entità delle opere e dal genere di queste) e dovrai fare riferimento a quanto prevede la legge e alle clausole poste nel contratto d'affitto firmato da te e dal proprietario dell'immobile.
 

Si può impedire la ristrutturazione di un appartamento in condominio?

No, come detto ciascun proprietario di casa, in questo caso di un appartamento in condominio, è libero di effettuare una ristrutturazione o opere similari, lo dice espressamente la legge, Art. 844 cod. civ.
Come anticipato però tale condomino deve rispettare le normative ed effettuare gli interventi senza danneggiare in alcun modo gli altri condomini e utilizzatori dello stabile.

Per esempio è importantissimo svolgere lavori rumorosi solo all'interno delle fasce orarie consentite.
 

Ristrutturare appartamento in condominio: tutti gli adempimenti da seguire

 
Come per qualsisia opera muraria o di ristrutturazione, anche per ammodernare il tuo appartamento in condominio dovrai attenerti a specifiche normative.

Di seguito ho fatto un sunto di tutto ciò che devi sapere in merito e gli adempimenti necessari.
 

Richiesta autorizzazioni comunali 

Per la maggior parte delle opere edilizie, anche inerenti la stessa ristrutturazione di un appartamento in condominio, è necessario fare espressa richiesta o comunicazione al comune.
Ci sono documenti specifici da presentare e che è bene far redigere ad un professionista, un architetto per esempio.
Il mio consiglio è quello di ingaggiarne sempre uno e di valutare con lui non solo i dettagli del progetto, ma anche la fattibilità e tutta la parte burocratica e normativa.
 
Ci sono anche opere che rientrano nella cosiddetta Edilizia Libera, cioè non è necessario comunicare al comune gli interventi, ma devi valutare sempre con l'ausilio del professionista se è il tuo specifico caso.
 

Comunicazione preventiva all'amministratore 

Ebbene sì, troppo spesso si pensa di poter effettuare la ristrutturazione solo comunicandolo al comune, invece in condominio è altrettanto necessario avvisare l'amministratore dello stabile, meglio se mediante comunicazione inviata a mezzo raccomandata o PEC.

Lo stesso Codice Civile (Art.1122) obbliga alla preventiva comunicazione da recapitare all'amministratore in carica e ovviamente da inviare per tempo.
 
Seppur gli altri condomini proprietari dei vari appartamenti e l'amministratore non possono impedirti di effettuare la ristrutturazione nel tuo appartamento di proprietà, possono comunque voler visionare i progetti, questo va concesso assolutamente.
Non solo, qualora tu non rispettassi le normative e le regole condominiali, nonché quelle norme di senso civico necessarie al quieto vivere, hanno tutto il diritto di prendere gli opportuni provvedimenti.
 

Verifica di eventuali limitazioni nel Regolamento di Condominio 

Prima di effettuare la ristrutturazione del tuo appartamento in condominio visiona dettagliatamente il regolamento condominiale, fallo pure con l'ausilio del tuo progettista di fiducia.
 
Il Regolamento di Condominio è d'obbligo se ci sono più di 10 condomini/conduttori, e ricorda che tale documento potrebbe indicare limitazioni orarie per la ristrutturazione, il divieto di utilizzo di specifici macchinari o il divieto di utilizzo in alcune aree comuni dello stabile.
 
Importante! Quando firmi il contratto di locazione o acquisti un appartamento accetti anche le regole del condominio.
 

Possibilità di accedere ad altre proprietà 

Se per la tua ristrutturazione dell'appartamento in condominio è strettamente necessario accedere a parti comuni o ad altre proprietà quest'altro proprietario potrà chiederti una indennità ma solo se l'azione subisce un effettivo danno o implica un minor godimento del suo alloggio e parti connesse.

In qualsiasi caso, anche se non è espressamente richiesto per legge, è buona norma avvisare per tempo i vicini dell'avvio dei lavori.
 

Ristrutturare appartamento in condominio: orari da rispettare

 
Questo punto è molto importante e, purtroppo, spesso nemmeno preso in considerazione.

Ci sono infatti orari nei quali è consentivo lavorare e, di conseguenza anche fare rumore. Sono normative non solo condominiali ma inerenti a regolamenti comunali e previsti per legge in tutta Italia, certo con varie differenze da comune a comune.

Se mancano indicazioni condominiali e/o comunali sappi che gli orari di tolleranza nei quali potrai effettuare la tua ristrutturazione sono pari agli orari di lavoro nazionali.

Cioè comprendono una fascia oraria che va dalle 8 alle 12.30 e dalle 16 alle 19.
 
Non si possono fare lavori rumorosi nel week-end e nei giorni di festa e sappi che se hai dei vicini che magari fanno turni di lavoro notturni potrebbero comunque subire un danno dovuto ai rumori. Cerca sempre di mediare e di cercare di capire e di venire incontro anche agli altri, d'altra parte potresti anche essere tu al loro posto.
 

Lavori di ristrutturazione in condominio: regole da seguire

 
Continuiamo il nostro viaggio all'interno delle tante norme e considerazioni inerenti alla ristrutturazione del tuo appartamento in condominio.

In particolare qui di seguito troverai altre regole da seguire, parlerò ancora di orari e soprattutto ti darò qualche dritta per limitare polveri e sporcizia, chiasso, ecc.
 

Limiti ai rumori dei lavori di ristrutturazione

Prima di imbarcarti nella ristrutturazione del tuo appartamento in condominio devi esse conscio che tali opere edili possono costituire sì un'attività necessaria ma allo stesso tempo possono recare fastidio e danno (vedi rumori e disagi vari) agli altri condomini.
 
Come per tutte le altre immissioni rumorose in condominio sappi che non devi superare quelle della normale tollerabilità previste, tra l'altro, per legge dall'Articolo 844 del codice civile.
Inoltre altre regole aggiuntive potranno essere previste dal regolamento condominiale e da quello comunale.
 

Utilizzo e pulizia dell'ascensore durante i lavori di ristrutturazione

Durante i lavori di ristrutturazione dell'appartamento in condominio potrai utilizzare (salvo diverse legislature, divieti e obblighi) gli impianti comuni a patto che non ne alteri la destinazione, e lo stesso vale per le aree condominiali.

Quindi, per esempio, i tuoi operai non possono assolutamente utilizzare l'ascensore come monta-carichi, non possono lasciare detriti e/o materiale edile negli androni, nei locali caldaia, e via dicendo.

Al contrario gli operai potranno utilizzare l'ascensore per raggiungere il tuo piano o per tornare al piano terra, ma se dovessero sporcarlo o utilizzarlo per un tempo prolungato  potrebbero insorgere problemi con gli altri condomini, giustamente.
 
Per quanto concerne la pulizia dell'ascensore o delle aree comuni utilizzate per i tuoi lavori di ristrutturazione, sappi che la stragrande maggioranza dei regolamenti condominiali impone di prendere precauzioni che preservino lo stato dei luoghi.
Per esempio si chiede di stendere sul pavimento dell'ascensore delle protezioni in cartone o di altro materiale che poi si andrà a rimuovere alla sera o dopo i lavori diurni. È bene quindi predisporre anche un piano ad hoc per limitare i disagi a 360 gradi.
 

Polvere causata dai lavori di ristrutturazione dell'appartamento

Ebbene sì, i lavori edili, o almeno la maggior parte di essi, creano detriti e polveri che inevitabilmente potrebbero ricadere nelle parti comuni o, ad esempio sul terrazzo o balcone del vicino.
Ma niente paura, ci ha pensato il Decreto Legislativo 81/2008 che, per evitare e/o limitare, il verificarsi di questa fastidiosa condizione ha previsto un articolo specifico (Art 153 comma 5).
Secondo questo durante i lavori di demolizione devi sempre e comunque provvedere a ridurre al minimo il sollevamento della polvere utilizzando dell'acqua.
Semplicemente bagnando la muratura si riuscirà a limitare lo spargersi della polvere di risulta.
 
N.B. Questo è un vero e proprio obbligo per le imprese edili impegnate nelle ristrutturazioni di appartamenti in condominio, e non solo, e che può al contrario far rischiare un'ammenda salata che varia dai 500 a 2.000 euro.
 

Violazione delle norme sulla ristrutturazione in condominio: come tutelarsi

 
Se hai violato l leggi, il regolamento condominiale e/o se hai arrecato danni ai condomini e/o alle parti comuni dello stabile sappi che, ovviamente, puoi incorrere in sanzioni anche salate.

In particolare può succedere ad esempio che: 
  • il condomino che ha subito il disagio può ottenere, mediante l'intervento di un giudice avvisato dal suo legale, un'ordinanza che ti imporrà la cessazione dei rumori molesti al di fuori delle fasce orarie consentite, ovviamente se si tratta di un danno dovuto al rumore; 
  • il condomino (e quindi tutti i relativi condomini) che hanno subito un danno di natura psico-fisica, derivato dai continui rumori per esempio può richiedere un risarcimento congruo e stabilito dal giudice.
Quando si parla di disturbo della quiete pubblica, e cioè quando i tuoi lavori di ristrutturazione interessano anche la quiete di vicini abitanti altri caseggiati si entra nel penale. Il fatto commesso costituisce un vero e proprio reato giustamente perseguibile per legge come disciplinato dall'Art 659 del Codice Penale. Potresti quindi essere chiamato a rispondere in tribunale, insieme all'impresa edile e a chi materialmente svolge i lavori rumorosi.
 
Importante!
Al di là delle norme relative al rumore date dal comune o dal regolamento condominiale vige sempre il buon senso.
Se effettuerai la tua ristrutturazione al meglio, avvisando chi di interesse e rendendoti disponibile alla trattativa e al quieto vivere tutto andrà per il meglio.
E, come detto, fatti sempre assistere nel pre-post lavori e durante gli stessi da un abile progettista che sicuramente saprà fronteggiare anche eventuali disguidi, o meglio ancora li saprà prevenire.
 

Che fare se le polveri entrano in casa dei vicini o se gli operai sporcano

Ovviamente non è il tuo compito quello di vigilare sul lavoro degli operai, ma chiaramente ti aspetterai che questi si comportino al meglio rispettando regole e buon senso.
Purtroppo succede che l'impresa, per pigrizia, svogliatezza, modus operandi sbagliato, ecc. non utilizzi gli appositi strumenti di prevenzione delle polveri e della sporcizia.
Anzi le imprese sono obbligate a utilizzate sistemi ad hoc come teli protettivi, cartoni, ecc., ma se ciò non succedesse sappi che sei sanzionabile, i vicini o chi subisce il danno potrebbe denunciarti, quindi sii attento anche a questi dettagli.
 
Delegando il tuo architetto o progettista a Responsabile potrai dormire sonni tranquilli e far sì che lui stesso, figura professionale di tua fiducia, possa supervisionare il cantiere e scongiurare eventuali scorrettezze.
 

Limiti ai lavori di ristrutturazione del proprio appartamento in condominio

Siamo arrivati al termine di questa guida sulla ristrutturazione dell'appartamento in condominio e sappi che ci sono anche altre due cose da sapere.

Infatti quando ti appresti a questo genere di lavori devi rispettare dei limiti precisi: 
  • il decoro architettonico, che sussiste per qualsiasi palazzo e che vieta la modifica della sua estetica;
  • la stabilità dell'immobile, che implica ad esempio l'abbattimento di muri portanti, la costruzione di strutture importanti ai piani più alti, ecc. 

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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