Ristrutturazione appartamento: come funziona, consigli e costi

04/01/2022 - Scopri tutti i segreti e i miei consigli in esclusiva per te che ti permetteranno di realizzare la ristrutturazione dell'appartamento migliore di sempre, senza cadere in errori purtroppo comuni.

Ristrutturare un appartamento: 5 consigli dell'architetto

Il progetto prima di tutto 

• non si occupa di progettazione ma di costruzione;
• ti fornirà il prezzo a metro quadrato esclusi i materiali e/o gli impianti;
• ti darà prezzi in linea con quelli standard della tua zona.

• di farti fare preventivi sempre più precisi e dettagliati da imprese e professionisti che lavoreranno in cantiere;
• avere delle stime pressoché precise sulle tempistiche dei lavori;
• di definire al meglio le aree funzionali e gli spazi indoor, le funzionalità dell'appartamento;
• di capire nel dettaglio eventuali demolizioni necessarie;
• di restare all'interno del budget di spesa che ti eri prefissato.

Ristrutturare l'appartamento seguendo le fasi giuste 

• scegliere il tecnico giusto, l'architetto, l'ingegnere, anche entrambi e ricorda che per alcune tipologie di interventi è anche obbligatorio;
• effettuare un rilievo metrico esaustivo e realizzare su questo anche un progetto di ristrutturazione ad hoc e che risponda a tutte le tue esigenze;
• calcolare i costi di tutti gli step relativi alla ristrutturazione, anche sommari inizialmente, anche in previsione della richiesta ad esempio di un mutuo o finanziamento;
• definite il progetto anche inserendo tutte le informazioni relative agli impianti;
• stipulare un contratto con l'impresa edile che eseguirà la ristrutturazione a seguito della valutazione di più preventivi, te lo consiglio;
• selezionare i materiali per la ristrutturazione, ad esempio sanitari, rubinetteria, piastrelle, finiture, vernici, e ordinarli;
• compilare e presentare tutti i documenti burocratici necessari per legge alla ristrutturazione dell'appartamento;
• stilare un tabellino di marcia con ben specificati gli interventi dei vari professionisti e le tempistiche di azione e svolgimento per muovere una macchina lavori ben studiata e precisa;
• aprire il cantiere, cioè iniziare i lavori;
• chiudere i lavori edili, avendo tutte le certificazioni e le conformità degli impianti in regola;
• occuparsi dell'interior design, degli arredi e delle ultime finiture.

Diffida dalle offerte "scandalose" 

• una ristrutturazione che comprende il rifacimento degli impianti, dei bagni, la realizzazione di controsoffitti, la sostituzione delle porte, degli infissi, le tinteggiature e qualche piccola demolizione non ti costerà mai meno di 700-900 euro al metro quadrato, IVA esclusa.

Non avere fretta, non credere a chi ti promette una ristrutturazione veloce 

• un restyling che, alla fine, non è come ti aspettavi e che non ti piace;
• ansia e la fretta non è mai una buona consigliera specie se devi decidere ad esempio una nuova finitura su due piedi;
• il rifacimento d'obbligo di alcuni lavori venuti male;
• un cambio di finiture, o di arredi, cioè dovrai accontentarti di ciò che è subito disponibile magari non ti convince appieno;
• scegliere la prima impresa libera e disponibile subito, oppure professionisti vari senza il tempo di poter valutare con la giusta calma i vari preventivi;
• ansie e panico per ogni minimo imprevisto, specie se non sarai affiancato da un architetto di fiducia che farà da filtro tra te e l'impresa.

Cura tutti i dettagli con attenzione 

Ristrutturare appartamento: le fasi operative

• capire bene qual è il risultato finale che desideri;
• lo stato dell'immobile;
• le caratteristiche costruttive dell'appartamento, per esempio lo stabile è in mattoni o in pietra, ci sono tramezzi in cartongesso, ecc.
• la parte relativa agli impianti
• lo stile che si vuole realizzare e le varie finiture, ecc.

Come iniziare la ristrutturazione

• valutare il prima e il dopo;
• presentare lo stesso alle varie ditte edili per avere preventivi dettagliati;
• avviare le pratiche burocratiche da sbrigare prima dei lavori, eventuali richieste di bonus ristrutturazione edile e altri compresi.

La scelta dell’architetto e degli altri tecnici 

• effettuare i rilievi metrici;
• effettuare il computo metrico;
• realizzare il progetto dell'appartamento;
• sbrigare gli oneri burocratici;
• occuparsi della direzione dei lavori.

Cura il progetto di ristrutturazione 

Fai fare il computo metrico ristrutturazione 

Scegli l’impresa con la massima attenzione 

Pratica edilizia e inizio dei lavori 

• demolizione e smaltimento delle macerie;
• opere di ricostruzione;
•  esecuzione delle tracce relative agli impianti idrici, elettrici, termici, ecc.;
• installazione degli impianti, elettrico, termico, di raffrescamento, ecc.
• opere edili riguardanti i massetti, gli intonaci, le solette, ecc.;
• posa dei rivestimenti ceramici parietali e a pavimento;
• montaggio dei serramenti di tipo esterno;
• realizzazione dei cartongessi, posa e installazione dei corpi illuminanti in essi e non;
• montaggio dei sanitari;
• pulizia del cantiere, eliminazione di detriti, macerie, polveri, ecc.;
• edilizia di rifinitura come la realizzazione di cornici e boiserie, ecc.
• posa carte da parati, prime mani di pittura o posa della rete, ecc.
• posa del parquet se previsto;
• montaggio delle porte interne;
• montaggio dei battiscopa e ultima mano di pittura;
• montaggio degli arredi.

Autorizzazioni edilizie per ristrutturare appartamento

Edilizia Libera 

• demolizione e ricostruzione della pavimentazione, dei tramezzi, degli intonaci;
• sostituzione delle porte indoor e degli infissi outdoor;
• rasatura e verniciatura delle pareti, sia interne che esterne e dei soffitti, se l'appartamento non è soggetto a vincoli come quelli delle Belle Arti in centro storico per esempio;
• sostituzione degli impianti di riscaldamento e/o raffrescamento come il cambio della caldaia, dei caloriferi;
• riparazione dell'impianto elettrico;
• installazione delle tende da sole;
• sostituzione, o riparazione, dei camini;
• sostituzione dei sanitari;
• installazione, o sostituzione dei citofoni, dei video-citofoni, delle antenne;
• installazione delle ringhiere, di cancelli, delle recinzioni, dei parapetti, delle grondaie, dei davanzali, dei cornicioni;
• sostituzione delle tegole del tetto o d altre parti coperte o semi-coperte;
• riparazione, o sostituzione, delle tubazioni della fogna se si effettuano modifiche dimensionali delle stesse o del percorso pre-esistente;
• sostituzione della pavimentazione;
• finitura di spazi interni ed esterni con pavimentazione o impermeabilizzazione a pavimento;
• realizzazione di intercapedini interrate totalmente e non accessibili;
• montaggio dei pannelli solari, fotovoltaici, ma solo se relativi ad immobili ubicati al di fuori della zona A del PGT, cioè al di fuori di quelli storici.

Quando fare la CILA 

• la realizzazione di nuovi allacciamenti, o rifacimenti della fognatura esistente, se previste modifiche del percorso o delle caratteristiche preesistenti;
• lo spostamento dei tramezzi e dei divisori non portanti indoor;
• la creazione di controsoffittature in cartongesso totali, questo perché abbassano la quota, l'altezza dell'appartamento;
• l'apertura, la chiusura o lo spostamento delle porte e degli infissi;
• il rifacimento dell'impianto impianto fognario privato;
• la realizzazione di una piscine esterna;
• l'installazione, e la posa in opera, delle canne fumarie;
• l'accorpamento o il frazionamento dell'unità immobiliare, ovviamente con relativa esecuzione di lavori, ma solo se non verrà modificata la volumetria totale dell'immobile, in questo caso dell'appartamento, e che resti invariata la destinazione d'uso originaria.

Quando fare la SCIA 

• vuoi effettuare il cambio di destinazione d'uso del tuo appartamento, o di un immobile;
• vuoi intervenire su muri portanti, su elementi strutturali per i quali è necessario l'intervento e i calcoli di un ingegnere e che vanno depositati presso il Comune.

Quanto costa ristrutturare un appartamento?

• le opere edili partono da circa 600 euro;
• i lavori sull'impianto elettrico da circa 65 euro;
• i lavori sull'impianto termo-idraulico partono da 220 euro circa;
• il rifacimento dei pavimento da un minimo di 80 euro;
• il rifacimento dei serramenti da circa 150 euro minimi;
• la sostituzione dei sanitari, della rubinetterie e del box doccia da un minimo di circa 100 euro;
• la realizzazione delle più varie finiture da 150 euro circa;
• i lavori esterni, tipo quelli riguardanti il terrazzo, i balconi, ecc. vanno da un minimo di 150 euro a salire.

Esempio progetto di ristrutturazione appartamento

Questo capitolo racconta la ristrutturazione di un appartamento situato nel centro storico della città di Padova; situato all’ultimo piano di un palazzo quattrocentesco è stato ristrutturato completamente, definendo una nuova struttura distributiva e spaziale.

Questo progetto di ristrutturazione  è stato pensato e realizzato secondo 4 punti cardine che ne hanno guidato ogni scelta stilistica e funzionale:

1. marcato contrasto fra l’involucro edilizio originario e la nuova architettura interna;
2. conservazione della struttura originaria con nuove valorizzazioni;
3. riqualificazione dell'edificio;
4. vivace e armonico accostamento delle presenze originarie con i nuovi elementi contemporanei quali vetro e acciaio.

Interventi di ristrutturazione eseguiti

La ristrutturazione appartamento a Padova ha previsto la demolizione delle tramezze esistenti e del controsoffitto, riportando a vista l’orditura del tetto con le quattro maestose capriate.

Si è così creato un unico grande volume all’interno del quale si avvicendano “gli ambienti” della casa. Tra le falde del grande tetto in legno si posiziona un soppalco che, senza intaccare la struttura originaria, offre suggestive prospettive. Proprio per questa sua dote che concilia riflessione e creatività è stato destinato all’uso di studio. 



Cucina e soggiorno sono comunicanti, consentendo una fluidità degli spazi segnata dalla continuità dei due ambienti, che, separati da una vetrata a scomparsa, possono vivere autonomamente oppure uno nell’altro.

La zona notte, diametralmente opposta alla cucina, ha dimensioni più raccolte con ambienti intimi, destinati ad apparire solo su invito.

Più in alto, tra i tetti, si colloca la grande terrazza, interamente pavimentata in doghe di teak e con doppio accesso: raggiungibile direttamente dal soppalco o dalla zona giorno attraverso una scala esterna. Dalla terrazza si può vedere l'antico osservatorio astronomico di Padova.

Gestione dei volumi appartamento

L’intervento di ristrutturazione ha consentito una moltiplicazione dei volumi e la casa è passata da una struttura con 1 zona giorno, 1 cucina, 2 camere da lette, 2 bagni ad una distribuzione che consente di avere i seguenti ambienti:

• 1 cucina;
• 1 soggiorno;
• 1 studio;
• 3 camere da letto;
• 4 bagni;
• 1 terrazza abitabile.

Il tutto si è reso possibile grazie ad un profondo e radicale intervento di ristrutturazione che ha completamente rivoluzionato l'impianto della precedente ristrutturazione risalente agli anni 70.

Analisi storica e stratigrafica dell'appartamento

Prima di procedere con l'intervento di ristrutturazione appartamento è stato necessario conoscere la storia del fabbricato oggetto d’intervento, capire le trasformazioni che ha subito nel corso dei secoli fino ad arrivare a conoscere il suo impianto originario.

Si è eseguita un’attenta lettura del fabbricato direttamente in loco che ci ha consentito (anche tramite saggi mirati) di comprenderne le sue trasformazioni mediante l’analisi stratigrafica e filologica.

Dopo la prima fase diagnostica e la stesura del progetto di ristrutturazione si sono effettuati i primi lavori di consolidamento strutturale.
Particolare cura è stata prestata alla parte impiantistica per adeguare il fabbricato alle nuove esigenze utilizzando le più moderne tecnologie.
Si sono il più possibile conservati tutti gli elementi e materiali che contribuiscono a caratterizzare il fabbricato mantenendo e valorizzando il fascino che possiede un edificio di quest'epoca.

L'intervento ha creato un marcato contrasto fra l’involucro edilizio originario, che caratterizza i palazzi storici della città di Padova, e la nuova architettura realizzata al suo interno; conservare l’antica struttura ed esaltarne le presenze originarie rendendo facilmente riconoscibili i nuovi elementi contemporanei inseriti al suo interno caratterizzati dall’uso di materiali quali vetro e acciaio.

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