Costo di ristrutturazione appartamento: lavori, prezzi al mq e computo metrico

14/03/2022 - La domanda che frequentemente si pone chi deve affrontare la ristrutturazione del proprio appartamento è: quanto mi costano i lavori di ristrutturazione?

Quanto costa ristrutturare un appartamento, quali sono gli step imprescindibili e cosa dovrai valutare prima di affidare i lavori all'impresa e/o ad un professionista? Scopri tutte le risposte in questa guida definitiva e pratica.

Prima di poter esprimere un valore sul costo di  ristrutturazione di un appartamento bisognerà definire gli interventi necessari e il grado di complessità degli stessi.

Stabilire a priori quanto costa la ristrutturazione del tuo appartamento è pressoché impossibile.

Ci sono infatti tantissime variabili da considerare, ma qui faremo chiarezza e potrai arrivare ad una cifra stimata e, inoltre, scoprirai anche qualcosa in più sulla richiesta e valutazione dei preventivi.



Valutazione interventi di ristrutturazione da eseguire

Per una corretta valutazione è buona cosa innanzitutto rivolgersi ad un architetto che, sulla base delle esigenze del committente, rediga un progetto sul quale è possibile determinare un computo metrico estimativo.

In via preliminare, si dovrà usare un parametro per valutare a grandi linee il costo della ristrutturazione: generalmente si utilizza un costo al metro quadro.

Il costo di ristrutturazione appartamento sarà proporzionato al tipo di intervento che andremo ad eseguire.

Distinguiamo per facilità due livelli d'intervento:
  1. Il primo  che potrà interessa le sole finiture interne il rifacimento dei bagni e piccoli interventi sugli impianti.
  2. Il secondo, oltre alle opere di finitura, prevede anche la ridistribuzione degli spazi, il completo rifacimento degli impianti con conseguente demolizione di massetti ed intonaci. In sostanza si manterranno solo le murature perimetrali e le murature portanti sostituendo tutto il resto compresi serramenti interni ed esterni, talvolta si rendono necessari anche interventi di consolidamento strutturale che possono incidere notevolmente sui costi.

Molto spesso si usa il termine ristrutturazione in maniera impropria chiamando in questo modo qualsiasi intervento che riguardi gli immobili.

In realtà dobbiamo distinguere tre categorie che identificano gli interventi edilizi da eseguirsi su di un appartamento e più precisamente:
  • manutenzione ordinaria che riguarda interventi minori su opere di finitura come ad esempio la sostituzione dei pavimenti;
  • manutenzione straordinaria che prevede interventi più sostanziosi che possono riguardare anche gli impianti;
  • ristrutturazione che comporta un intervento che modifica in maniera sostanziale l'appartamento.




Come calcolare la superficie dell’appartamento


La prima cosa da fare per quantificare il costo dei vari lavori relativi alla ristrutturazione dell'appartamento è avere ben chiare le misure.

Le trovi specificate, in scala 1:200, sulla planimetria catastale che dovresti avere.

In questo caso, proprio in base alla scala di rappresentazione, ogni centimetro sulla carta è uguale a 2 metri nella realtà.

Fai quindi gli opportuni calcoli, stanza per stanza e arriverai ai metri quadri totali del tuo appartamento.

Se invece non disponi di una planimetria allora prendi il metro e misura i vari locali, arrivando allo stesso modo ai mq totali.

A cosa ti serve conoscere i mq dell'appartamento?
Semplice, molto di sovente alcuni lavori di ristrutturazione vengono espressi nei preventivi al mq, o nei listini delle imprese che contatterai.

Per avere già un'idea del costo finale ti basterà moltiplicare il prezzo del servizio per i mq effettivi.

Per esempio questa operazione sarà utile nel caso di:
  • tinteggiature delle pareti;
  • posa di pavimentazione nuova, ad esempio parquet, resina, ecc.;
  • demolizione e realizzazione di tramezzi e divisori in cartongesso o mediante forati;
  • demolizione e ricostruzione del solaio in cemento armato e/o del vespaio.
Questi sono solo alcuni esempi, ci sono poi altre opere che non possono esser conteggiate al metro quadrato, come ad esempio la sostituzione della caldaia, l'arredamento, la sostituzione degli infissi, ecc.

Di seguito troverai altre dritte relative ai prezzi che potresti trovare a preventivo. In generale nei preventivi per la ristrutturazione dell'appartamento i vari servizi/lavori vengono indicati come:

  • opere a corpo, hanno un costo globale, viene calcolato cioè nella loro globalità. Per esempio l'installazione di una porta indoor può costarti 150 euro e questa cifra, indicata come cadauno, comprende l'arredo, la preparazione, l'installazione e la taratura della stessa porta. Se avrai bisogno di installare 4 porte è chiaro che basterà moltiplicare il prezzo cadauno per il numero di porte desiderate, in questo caso 4.
  • Opere a misura, sono funzionali all'effettiva metratura di lavoro realizzata. Vengono infatti espresse un tot per metro quadrato, metro cubo, metro lineare, come visto anche nei primi esempi del capitolo. Se la ditta ti chiede 40 euro al metro lineare per il rifacimento di un muro interno sappi che il prezzo totale dell'opera sarà pari a 40 euro x i metri effettivi lineari coinvolti nel lavoro.

Costi unitari ristrutturazione appartamento


I costi unitari per la ristrutturazione dell'appartamento sono senza dubbio da considerare, specie se dovrai sobbarcarti tu tutte le spese.

Certamente ci sono anche metodi per risparmiare, vedi altre mie guide sul tema, ma l'importante è sempre affidarsi a imprese e/o professionisti competenti e che svolgano le opere a regola d'arte.

Se vorrai realizzare qualcosa con il fai dai te potrai, ma non cimentarti in lavorazioni che non hai mai fatto, piuttosto cerca chi potrà farti risparmiare ma senza rinunciare alla qualità dell'intervento.

Delle volte però, specie se la ristrutturazione dell'appartamento è ampia, conviene affidare il tutto ad un'unica impresa, o al tuo architetto di fiducia: su un preventivo con tante diverse lavorazioni spesso si può avere un costo totale vantaggioso, con una ristrutturazione chiavi in mano.

Di seguito dei parametri indicativi relativi alle due tipologie d'intervento sopra descritte:

  • primo tipo (ristrutturazione leggera): il costo al metro quadro si aggira indicativamente sui 700 €/mq
  • secondo tipo (ristrutturazione pesante): il costo al metro quadro si aggira indicativamente sui 1500 €/mq

I costi riportati sopra si riferiscono ad interventi che prevedono finiture medie, sia a livello di rivestimenti ed accessori, sia a livello di complessità e completezza degli impianti

Nella valutazione dei costi di ristrutturazione di un appartamento bisognerà comprendere anche le spese tecniche, ovvero il costo progetto dell'architetto: indicativamente, comprensivo di direzione lavori si aggira sul 10% dell’importo lordo dei lavori calcolato in base ad una stima sommaria da parte del progettista.

Che cosa incide sul costo?

Come è facile intuire, ci sono molteplici fattori che incidono sul costo finale di ristrutturazione appartamento.

Ecco quelli più importanti:
  • La facilità di accesso all’appartamento;
  • La tipologia di materiali utilizzati;
  • Il costo della manodopera.
  • Imprevisti che possono sorgere durante la ristrutturazione;

Analizzando più preventivi con le voci di capitolato che riportano valori differenti devi considerare quale sia la differenza.

Spesso un valore più alto è sinonimo di maggior qualità dei materiali e una maggiore professionalità dell’impresa che garantirà così un lavoro realizzato a perfetta regola d’arte.

Indipendentemente dai prezzi proposti assicurati che l’impresa sia seria, chiedi sempre referenze e fatti mostrare i lavori di ristrutturazione realizzati.

In caso di ristrutturazione è necessario tu ti affidi ad un architetto serio, che saprà indicarti l’impresa più adatta alle tue esigenze che fornisce il miglior rapporto qualità/prezzo.

Costo al metro quadro per ristrutturare un appartamento

Ora possiamo fare delle stime, generali e non certo precise, su alcuni lavori che certamente ti troverai a dover affrontare per la ristrutturazione del tuo appartamento.

Tieni comunque in considerazione che ci sono variabili che determinano il costo finale di ogni opera, tra queste ad esempio:
  • l'ubicazione dell'appartamento;
  • la metratura dell'alloggio;
  • lo stato della dimora;
  • il valore dell'immobile e la presenza di eventuali architetture o elementi di particolare interesse storico-artistico;
  • i materiali scelti e desiderati per la ristrutturazione, ecc.

Ecco qualche prezzo per la ristrutturazione di media entità di un appartamento:
  • a Roma, di circa 60 mq, si tratta di un bilocale o trilocale, il costo ammonta a euro 30 mila;
  • a Milano, di circa 100 mq, composto da 4 vani, il costo ammonta a euro 70 mila;
  • a Napoli, di circa 30 mq, un monolocale, il costo ammonta a 14 mila euro;
  • a Palermo, di circa 70 mq, un trilocale, il costo ammonta a 25 mila euro.
Sì, sono in generale cifre considerevoli e che forse non ti eri immaginato di spendere per la ristrutturazione del tuo appartamento.

Ma sappi che ci sono molti metodi per risparmiare e, come detto anche prima, per non rinunciare al contempo alla qualità dei lavori.

Il modo più semplice è quello di farsi affiancare da un abile architetto che possa capire come rendere migliore il tuo alloggio senza fartisi spendere necessariamente una fortuna.

E poi potrai avvalerti anche dei bonus ristrutturazione o di altre agevolazioni fiscali oggi in vigore.

Leggi il mio articolo su come ristrutturare casa con pochi soldi.

Conoscere nel dettaglio costo ristrutturazione appartamento

Per conoscere nel dettaglio quanto ti costerà la ristrutturazione del tuo appartamento oltre ad utilizzare i valori al mq indicati sopra dovrai procedere come segue:

  1. Contattare un architetto per occuparsi della ristrutturazione.
  2. Farti fare un progetto di ristrutturazione del tuo appartamento redatto in base alle tue esigenze.
  3. In base al progetto, e ripeto solo in base ad un progetto dettagliato l’architetto redigerà per te un computo metrico e più precisamente: computo metrico opere edili, computo metrico impianti (idraulico ed elettrico), computo metrico opere di finiture (pavimenti, rivestimenti, sanitari, ecc.), computo metrico serramenti interni ed esterni
  4. Farti fare offerte da almeno tre imprese per ogni computo.
  5. Valutare le offerte, assieme all’architetto, non esclusivamente sulla base del prezzo; valori troppo differenti tra loro andranno sempre analizzati con attenzione.

La scaletta di cui sopra è l’unica che dovrai seguire per non incorrere in brutte sorprese.

Escludi a priori di procedere in autonomia magari andando direttamente dalle imprese a farti fare il preventivi per la ristrutturazione del tuo appartamento.

Le offerte che riceveresti sono basate sul nulla e non paragonabili tra di loro.

Di seguito alcuni costi per lavori edili e di finitura relativi ad un intervento di ristrutturazione:
  • Impianto cantiere: €/corpo  1.500
  • Rimozione porte: €/cad.  30
  • Rimozione serramenti esterni: €/cad.  35
  • Rimozione rivestimenti pareti piastrelle:  €/mq  20
  • Rimozione intonaci interni:  €/mq  15
  • Rimozione pavimenti legno:  €/mq  20
  • Rimozione pavimenti:  €/mq 25
  • Rimozione sottofondo e massetti:  €/mq  20
  • Rimozione controsoffitti cartongesso: €/mq  15
  • Rimozione struttura controsoffitti: €/mq  5
  • Rimozione pannello isolante: €/mq  5
  • Demolizioni pareti: €/mq  400
  • Aperture porte: €/cad. 100
  • Rimozione apparecchi sanitari: €/cad. 30
  • Rimozione radiatori:  €/cad. 30
  • Rimozione impianto idro-termico-sanitario:  €/corpo  300
  • Rimozione impianto elettrico:  €/corpo  300
  • Lievo davanzali e soglie: €/cad. 30
  • Lievo battiscopa interni: €/m 3
  • Oneri discarica rifiuti speciali:  €/ kg 0,3
  • Fornitura e posa pannello celenit:  €/mq 25
  • Cuci scuci murature: €/mc         € 750
  • Muro laterizio cm 8:  €/mq         € 24
  • Muro laterizio cm 12:  €/mq 50
  • Muro laterizio cm 25: €/mc 100
  • Rasature e ripristini: €/mq 15
  • Fornitura e posa intonaci: €/mq 25
  • Parete cartongesso: €/mq  70
  • Rifodera in cartongesso:  €/mq  60
  • Pitture interne:  €/mq  7
  • Controsoffitti cartongesso: €/mq 55
  • Isolamento lana roccia  cartongesso: €/mq 10
  • Massetto alleggerito: €/mq 15
  • Massetto sabbia cemento: €/mq 15
  • Soglie marmo: €/mq. 125
  • Guaina a pavimento: €/mq 12
  • Isolamento pavimento cm 5: €/mq 5
  • Casse morte serramenti esterni: €/cad.150
  • Casse morte serramenti interni: €/cad. 100

Come scegliere il preventivo per ristrutturare l’appartamento


Fondamentali per quantificare il costo della ristrutturazione dell'appartamento sono i preventivi.

Sì, conviene sempre farsene fare più di uno, cioè basterà rivolgersi a differenti imprese del settore, meglio se le migliori della tua zona.

Lo stesso potrà fare per te l'architetto che ingaggerai e al quale affiderai la regia del restyling del tuo alloggio.

Prima di addentrarci in alcune specifiche dei preventivi, dei lavori richiesti, soffermiamoci sui metodi di pagamento che le imprese possono scegliere.

Potresti ad esempio trovarti con un preventivo con richiesta del pagamento del:
  • 20% da versare in anticipo, come acconto;
  • 10% da versare alla fine delle demolizioni;
  • 30% da versare una volta installati gli impianti;
  • il 20% da versare al termine di tutti i lavori;
  • il restante 20 % da versare a 60 giorni dal termine dei lavori.
N.B. Il consiglio è quello di evitare di pagare tutto e subito in un'unica soluzione.
Gli esperti suggeriscono di lasciare sempre un 20% circa da versare dopo al consegna dei lavori, con tempistiche stabilite all'incirca a 2 o 3 mesi post ristrutturazione dell'appartamento.
Ciò risulta cautelativo nel caso che dovessero emergere difetti o lavori non svolti a regola d'arte e che, di conseguenza, potrebbero essere oggetto di contestazioni.

Un altro consiglio spassionato per evitare spese aggiuntive, relative ad imprevisti e aggiunte necessarie, onerose e che sicuramente non ti aspetti?

Riduci al massimo eventuali imprevisti, per così chiamarli, e fai realizzare un computo metrico e un capitolato dettagliato prima di far realizzare il preventivo.

Questi calcoli diverranno infatti parte integrante dei preventivi stessi e verranno firmati dalla ditta così che non ci saranno eventuali spese aggiuntive che non ti aspetti.

Fai realizzare un computo anche per interventi di piccola o media entità, meglio prevenire eventuali contestazioni e brutte sorprese, sempre.

Computo metrico ristrutturazione e contratto


Vediamo nel dettaglio cosa sono il computo metrico e il capitolato con contratto d'appalto, documenti importantissimi per stimare al meglio il costo della ristrutturazione del tuo appartamento.

  • Il computo metrico, viene realizzato dal professionista, dall'architetto per esempio, ed è un minuzioso elenco di tutte le opere necessarie, delle quantità e dei tipi di materiali necessari. I prezzi verranno aggiunti dalle imprese per ciascuna voce e avrai così un dettaglio precisissimo delle spese parziali e totali per la ristrutturazione.
  • Il capitolato e il contratto d'appalto, documenti che regolano i rapporti tra te, in veste di committente, e l'impresa che realizzerà i lavori di ristrutturazione dell'appartamento in questione. Si tratta di una scrittura importantissima per evitare incomprensioni tra le parti e che di fatto fissa le condizioni amministrative e le prescrizioni tecniche per un'esecuzione a regola d'arte.

Agevolazioni fiscali: risparmi sul costo di ristrutturazione

Il costo complessivo della ristrutturazione può risultare di importo sostanzioso, ma non farti scoraggiare.

Al valore complessivo, a seconda dei casi  puoi usufruire delle agevolazioni fiscali che ti permettono di abbattere notevolmente il costo complessivo di ristrutturazione.
Nelle agevolazioni sono inclusi i lavori di manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo per le singole unità residenziali.

Gli incentivi non sono sfruttabili per semplici interventi di manutenzione ordinaria.

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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