Bonus 110 per completare una casa al grezzo

28/06/2022 - Oggi l'architetto risponde qui ad uno dei quesiti più gettonati tra gli utenti del blog: i lavori di completamento di una casa al grezzo sono detraibili con il bonus 110? No, ma vediamo nel dettaglio perché e cosa devi sapere in materia.

 

Cosa intendiamo per lavori di completamento di una casa al grezzo?

 
Una casa definita al grezzo, o al rustico, è un'abitazione non ancora abitabile, non è finita.
Potresti trovare particolarmente interessante acquistarne una così per poterla personalizzare, oppure puoi sceglierla se si tratta di un immobile particolarmente interessante architettonicamente. Oppure potrebbe piacerti il paesaggio e la location e il prezzo competitivo potrebbe anche essere l'unico vero stimolo all'acquisto.

Al di là delle motivazioni che ti hanno spinto a comperarla, la casa al rustico si presenta:
  • con le fondazioni finite;
  • i muri portanti presenti;
  • con alcune tramezze interne, ma non sempre;
  • con i solai e il tetto;
  • con le scale interne, i davanzali e le soglie.
Elementi come i terrazzi e i balconi, le scale e le pavimentazioni sono rustiche, non terminate e rifinite, le troverai solo cementate e nude.
Ma si trovano anche abitazioni al grezzo che hanno già gli impianti, i massetti del pavimento e gli intonaci finiti.

Avrai tra le mani un caseggiato di fatto non ancora abitabile e quindi non puoi detrarre con il bonus 110% le opere necessarie alla sua ottimizzazione. Questo perché ogni intervento su questo fabbricato è un intervento di nuova costruzione, non una ristrutturazione o un ripristino e nemmeno una manutenzione ordinaria e/o straordinaria.
 
I bonus godibili su costruzioni già finite ed abitabili riguardano ad esempio:
  • il recupero del patrimonio edilizio;
  • il miglioramento delle classi energetiche;
  • l'adeguamento antisismico;
  • il restauro e la ristrutturazione delle facciate, ecc.
Nello specifico rientrano nelle detrazioni fiscali lavori come:
  • la sostituzione degli infissi esistenti e con altri più performanti;
  • la messa a norma di impianti obsoleti;
  • il consolidamento a livello statico delle strutture fatiscenti;
  • la ridistribuzione interna, ecc.
Tra gli interventi definiti di completamento, relativi ad una casa al grezzo, invece annoveriamo:
  • l'installazione di infissi non ancora presenti e previsti;
  • la realizzazione di nuovi impianti;
  • la tramezzatura ex novo degli interni, e via dicendo.

Leggi il mio articolo dedicato a come finire una casa al grezzo.
 

Fine dei lavori e accatastamento

 
L'edificio finito, cioè quello che gode di eventuali sgravi fiscali dati dai bonus 110% o da altri, è di fatto accatastato e definito agibile.
Ci sono documentazioni ad hoc che ne certificano proprio l'agibilità.

Nel caso dell'immobile al grezzo, se accatastato, avrà:
  • categoria catastale F3, che si riferisce ad un immobile non ancora ultimato in corso di costruzione;
  • categoria catastale F4, che fa riferimento ad un immobile, privo di rendita, in corso di definizione dal punto divista funzionale e strutturale.
Le unità immobiliari identificate come F3, secondo l'Agenzia delle Entrate, non possono godere delle detrazioni fiscali date dai vari bonus attivi in Italia.
Quelli invece della categoria F4 possono usufruirne. Per avere risposte certe in merito al tuo immobile rivolgiti sempre ad un professionista, ad un architetto, un ingegnere o un geometra che sappia reperire la documentazione qualora tu non la possegga o non ne sappia ricostruite le informazioni specifiche.
 

Completamento immobili in corso di costruzione: orientamenti giurisprudenziali

 
A sottolineare l'impossibilità di godere dei bonus fiscali vigenti sugli immobili di categoria F3 si è espressa anche la Corte di Cassazione, ne parla l'ordinanza n. 13043 del 2019.
A smuovere la questione e la necessità di maggiore chiarezza in merito fu il caso di un contribuente che chiese le agevolazioni fiscali per dei lavori di completamento.
In particolare riteneva fossero opere che lui definiva come: recupero del patrimonio edilizio e riqualificazione energetica, nonché come autentiche ristrutturazioni sottolineando che non aveva toccato la struttura dello stesso immobile.
Secondo lo stesso contribuente l'immobile era dotato di allacciamento elettrico, ne esibiva il contratto, ma il giudice ha respinto la casa in quanto questa presenza era relativa all'uso in cantiere e perdurava dall'apertura di questo.
Non solo, lo stesso caseggiato era inserito nella categoria F3, la stessa che abbiamo descritto sopra e che non gode di bonus fiscali edilizi.

Oggigiorno non è utile rischiare sanzioni e tentare di accedere a incentivi dichiarando il falso o cercando di raggirare le normative.

Ci sono comunque tanti modi per completare l'immobile usufruendo di scontistiche varie: chiedi al tuo professionista di fiducia come fare nel dettaglio.

Ti propongo una consulenza breve online per fugare ogni tuo dubbio e darti le risposte che cerchi, clicca qui per saperne di più.
 
N.B. Ripeto che la ristrutturazione edilizia è riferita unicamente alle opere di recupero delle costruzioni già esistenti, o che rientrano nella categoria F4 per esempio, e per questo godono di bonus fiscali vigenti. Non possono invece essere interessati da restauro e ristrutturazione quegli edifici ancora in fase di completamento.
 

Bonus 110 per completamento di un intervento di ristrutturazione

 
Siamo giunti al termine di questa guida sulla casa la grezzo e sulla possibilità di godere di alcuni sgravi fiscali.

Se per la ristrutturazione gli immobili in fase di completamento, F3, non rientrano, è doveroso anche fare delle opportune specifiche in più. Infatti, tra le opere di completamento ci sono pure quelle relative a una ristrutturazione in corso interrotta per i più svariati motivi.

Per esempio si è interrotta:
  • per la mancanza di fondi;
  • per il trasferimento di proprietà;
  • per cambio del progettista e/o del sovrintendente ai lavori;
  • per la pandemia e il conseguente periodo di lockdown.
In questi, e in altri casi, i lavori possono essere ripresi in un secondo momento con conseguente richiesta con il nuovo titolo abilitativo se quello originario è scaduto.
Ovviamente si tratterà di un completamento di opere di trasformazione dell'immobile esistente e di conseguenza detraibili godendo degli opportuni bonus 110%, ecc. Questo è un caso principe relativo agli immobili di categoria F4 visti all'inizio della guida, quelli in fase di accatastamento.
 
Qualche esempio?
Immagina un edificio soggetto ad un intervento di demolizione e ricostruzione, a parità di volume, si tratta di una ristrutturazione edilizia a tutti gli effetti.
I lavori vengono all'improvviso sospesi e il caseggiato viene venduto e quindi deve essere accatastato per fare il passaggio di proprietà e rientrerà nella categoria F4, la stessa che ti dà il diritto di godere dei bonus fiscali edilizi.

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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