Ristrutturazione edilizia: definizione, bonus, IVA e pratiche edilizie

20/06/2022 - Tutto quel che c'è da sapere per effettuare una ristrutturazione edilizia a regola d'arte e al miglior rapporto qualità/prezzo.



Cosa si intende per ristrutturazione edilizia


Oggi il tema della ristrutturazione edilizia è molto caldo. Il committente che si appresta a questo genere di lavori però si può trovare in difficoltà cercando di barcamenarsi tra termini tecnici, normative, bonus, burocrazia ed effettivi interventi edilizi che rientrano nella ristrutturazione di un immobile.

Diciamo subito che tutto ciò che la definisce si trova nel Testo unico per l'edilizia, e ti consigliamo di avvalerti e farti affiancare da un abile architetto o progettista in tutte le fasi del lavoro, anche in quelle preliminari.

Ma quali sono le opere che rientrano nella ristrutturazione edilizia?
  • le demolizioni e le ri-costruzioni con la stessa volumetria della precedente architettura, esclusi eventuali adeguamenti sulle norme anti-sismiche ad esempio;
  • le trasformazioni delle superfici accessorie in utili e abitabili, come nel caso di cantine, scantinati, mansarde, sotto-tetto, ecc. che diventano ad uso abitativo a tutti gli effetti e seguendo le normative vigenti;
  • le costruzioni degli ascensori o delle scale esterne non correlate all'abitazione;
  • i cambiamenti di destinazione d'uso che preveda il passaggio ad una diversa categoria funzionale del casegg, per esempio da ufficio o attività commerciale a abitazione e viceversa;

Definizione di ristrutturazione edilizia

Cosa si intende esattamente per ristrutturazione edilizia?
La definizione corretta è quella indicata nel  D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) all’art.3, comma 1, lettera (d).  Il Testo unico per l’edilizia è la legge di riferimento per la normativa edilizia e detta disposizioni in materia.

Secondo il DPR 380/01 la definizione di ristrutturazione edlizia è la seguente:
 

“gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.


Esistono poi interventi minori che non rientrano nella definizione di cui sopra e sono:

  • Manutenzione ordinaria: "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti";
  • Manutenzione straordinaria: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, non che per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso";
  • Restauro e di risanamento conservativo: "gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili".


Bonus ristrutturazione edilizia: come funziona, chi può goderne, novità 2022

 
Cos'è il bonus ristrutturazione del quale si sente tantissimo parlare negli ultimi anni?
Si tratta di un incentivo dedicato ai proprietari che decidono di ristrutturare, appunto, i propri immobili ad uso abitativo, vigente anche nell'anno 2022.

È di fatto una detrazione del 50% sull'IRPEF, concessa per opere che non superino complessivamente i 96mila euro di spesa.

Il bonus ristrutturazione può essere utilizzato sia per ristrutturazione edilizia, sia per interventi di manutenzione straordinaria e manutenzione ordinaria delle parti condominiali.
Per poter usufruire in modo corretto e comprendendo ogni passaggio è bene farsi sempre affiancare da un tecnico, da un architetto, il quel potrà anche assolvere per te al disbrigo delle pratiche burocratiche inerenti a tale bonus.
  

Cos’è il bonus ristrutturazione 2022 

Il bonus ristrutturazione 2022 è dunque una detrazione IRPEF applicabile su lavori di ristrutturazione.
Il tetto massimo sul quale applicare lo sconto è di 96mila euro, come visto sopra, e per tutte le opere effettuate dal 26 giugno 2022 al 31 dicembre 2024. La detrazione del 50% sarà ripartita in 10 quote annuali, di pari importo.

Si tratta di un bonus già vigente in Italia negli anni scorsi, ma che quest'anno ha visto delle modifiche anti-frode e anti-riciclaggio, in particolare interessano la cessione del credito e lo sconto in fattura.
 

A chi spetta il bonus ristrutturazioni 

In parole povere il bonus ristrutturazione può essere richiesto e goduto da chiunque paga le tasse in Italia, ma non per questo deve essere residente nazionale.
Non solo, potranno accedervi i proprietari, o i titolari, di diritti reali sugli immobili nei quali si effettuano i lavori, e che ne sostengono le relative spese, ma pure i comodatari e gli inquilini. Vedi sotto alcune specifiche a riguardo.
 
Quindi, nello specifico puoi richiedere il bonus sulla ristrutturazione se sei: 
  • il proprietario o il nudo proprietario dell'immobile ad uso abitativo di interesse;
  • il titolare di un diritto reale di godimento, come l'usufrutto, l'utilizzo, ecc.;
  • l'inquilino o il comodatario;
  • il socio di cooperative di tipo diviso e indiviso;
  • il socio di società semplici;
  • un imprenditore individuale, ma solo se si tratta di immobili non rientranti fra quelli definiti strumentali.
Hanno inoltre diritto alla detrazione del bonus ristrutturazione:
  • il familiare convivente di chi possiede o detiene l'immobile oggetto della ristrutturazione, quindi ad esempio il coniuge, il congiunto civilmente, i parenti fino al terzo grado e gli affini entro il secondo grado;
  • il convivente more uxorio, che non è proprietario dell'abitazione da ristrutturare e non è titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute dal primo gennaio del 2016.
 Queste persone godono del bonus solo se sostengano le spese e se sono intestatari dei bonifici e delle relative fatture dei lavori di ristrutturazione.
 
 

Quali lavori sono ammessi al bonus ristrutturazione 

Quali sono i lavori che si possono fare rientrare nel bonus ristrutturazione 2022?
Abbiamo già accennato alla manutenzione straordinaria e ristrutturazione, ma qui vedremo meglio e nel dettaglio quali siano gli interventi contemplati. 
  • Tutti i lavori di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia eseguiti sulle singole unità immobiliari di tipo residenziale, di qualsiasi categoria catastale e anche se rurali e sulle loro pertinenze; 
  • tutti i lavori, come specificato dall'Articolo 3 del DPR 380 del 2001,di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia eseguiti su tutte le parti comuni dei condomini; 
  • tutti i lavori di ricostruzione e di ripristino di un immobile danneggiato per eventi calamitosi se è presente uno stato di emergenza, anche se normalmente alcune opere non rientrano nel bonus standard, per così dire; 
  • tutti i lavori che hanno come scopo quello di eliminare le barriere architettoniche, e che interessano la costruzione o il ripristino di sistemi come ascensori e montacarichi; 
  • tutti i lavori, come specificato dall'articolo 3, comma 3, della Legge 5 febbraio 1992 n. 104, che interessano la costruzione o il ripristino di strumenti per la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico avanzato che possa migliorare la mobilità indoor ed esterna all'abitazione dei portatori di handicap gravi; 
  • tutti i lavori inerenti la creazione di autorimesse o posti auto pertinenziali e pure a proprietà comune; 
  • tutti i lavori di bonifica dall’amianto; 
  • tutti i lavori che prevedono la creazione e l'installazione di opere che mirano ad evitare gli infortuni domestici, come anche banalmente alla sostituzione dei tubi del gas o il rifacimento di un impianto elettrico pericoloso; 
  • tutti i lavori di protezione dell'immobile, atti a scongiurare effrazioni e/o atti illeciti come furto, aggressione, ecc.; 
  • tutti i lavori legati alla cablatura dell'immobile, come pure il contenimento dell'inquinamento acustico, dell'impatto energetico e del suo risparmio, le misure di sicurezza statica e antisismica, ecc.; 
  • tutti i lavori inerenti la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente, verranno adottati generalmente dei generatori a gas di ultima generazione.
 

Bonus ristrutturazioni: le altre spese agevolabili 

Con il bonus ristrutturazioni potrai godere delle detrazioni IRPEF non solo per l'ammontare in euro del lavoro in sé, ma pure per altri servizi connessi.
Ad esempio rientrano nelle agevolazioni fiscali pure:
  • la parcella dell'architetto o del professionista che esegue il progetto di ristrutturazione;
  • la parcella di tutti i tecnici e i professionisti che intervengono nella ristrutturazione, come per esempio quella del geologo, del termotecnico, ecc.;
  • le spese relative alla messa in regola dell'abitazione stessa e dei vari impianti;
  • le spese per i materiali necessari;
  • la spesa relativa alla relazione di conformità dell'immobile, che viene rilasciata al termine dei lavori di ristrutturazione;
  • le spese relative ai sopralluoghi;
  • le spese riguardanti le perizie;
  • il costo dell'imposta sul valore aggiunto;
 

L'IVA sui lavori di ristrutturazione edilizia

 
Il bonus edilizio legato alla ristrutturazione si applica all'ammontare dei lavori comprensivi di IVA. In particolare la detrazione fiscale del 50% si applica all'importo della manodopera e dei materiali impiegati IVA compresa.

Vediamo, di seguito, a quanto ammonta l'IVA per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente.

 

IVA per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria 

Per tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria è possibile godere dell''IVA agevolata pari al 10%.
Questa è relativa alle opere ordinarie e straordinarie e i suddetti lavori possono riguardare gli immobili di tipo residenziale, come le comuni abitazioni, ma non aziende, opifici, industrie, capannoni, rimesse, garage, ecc.

Come già detto anche sopra, l'agevolazione IVA è applicabile ai lavori e ai materiali ma non alle prestazioni professionali annesse che mantengono l'IVA al 22%.

Per quanto riguarda l'agevolazione IVA sui materiali utilizzati per la ristrutturazione tieni conto che: 
  • si applica sui beni acquistati per le opere dall'impresa stessa e non dal privato, quindi ad esempio mattoni, tegole, piastrelle per l'esterno, parquet per l'indoor, ecc. devono essere acquistare dalla stessa impresa che ti farà la ristrutturazione; 
  • anche le spese relative ai materiali devono rientrare nel contratto di appalto stipulato tra ditta e committente; 
  • la ditta inserirà nella fattura al committente sia il costo dei materiali utilizzati e necessari sia la messa in opera ed eventuali altre spese.
Caso differente riguarda i cosiddetti beni significativi, cioè accessori che secondo la legge hanno un valore decisamente alto, sono infatti di valore. Rientrano, ad esempio, in questa categoria: 
  • gli ascensori;
  • i montacarichi;
  • gli impianti atti alla sicurezza, come quelli di video-sorveglianza;
  • gli infissi esterni ed interni;
  • le caldaie;
  • i video citofoni;
  • i macchinari per il condizionamento;
  • i macchinari per il ricircolo dell'aria;
  • i sanitari, compresa la rubinetteria dei bagni e della cucina.
Per sapere quali siano tutti i beni di valore significativo consulta il D.L. del 29 dicembre 1999.
 
Tieni conto che: sui beni di valore significativo, forniti dall'appaltatore, l'aliquota ridotta si applica a questi solo fino a concorrenza del valore della prestazione al netto del valore degli stessi beni. L'IVA al 10% si applica solamente sulla differenza tra: il valore definitivo del lavoro e quello degli stessi beni di valore.
 
Ecco a te degli esempi pratici, conti alla mano. Se: 
  • l'ammontare complessivo dell'intervento di ristrutturazione è di 20mila euro,
  • il costo dei beni di valore significativo è pari a 12mila euro;
  • il costo della manodopera è pari a 8mila euro;
l'IVA agevolata al 10% la si applica in questo modo: 
  • sugli 8mila euro della manodopera, risultando euro 800;
  • sui beni significativi, ma specificatamente sulla differenza tra il costo dell'intervento e il valore degli stessi beni, quindi 20mila euro - 12mila euro risulta 8mila euro, risultando con l'IVA agevolata euro 800 e sui restanti 4mila euro si applica l'aliquota IVA standard al 22%.
In merito alla normativa che regola l'iva sui beni significativi si sottolinea che: 
  • l'individuazione dei suddetti beni si attua in base all'autonomia funzionale delle parti rispettivamente al manufatto principale;
  • il valore dei beni è quello identificato nell'accordo contrattuale stipulato tra committente e impresa e non può essere inferiore al prezzo di acquisto dei beni;
  • la fattura emessa dall'impresario deve necessariamente riportare sia il valore e l'entità dei beni di valore significativo, sia l'opera/intervento stessa nella quale vengono adoperati.
 

IVA per interventi di ristrutturazione edilizia e Restauro e Risanamento Conservativo

Su tutti gli altri interventi, quelli non citati sopra, si applica l'aliquota IVA agevolata al 10%.

In particolar modo: 
  • sulle prestazioni riguardanti i servizi regolati con contratti d'appalto o d'opera degli interventi di risanamento conservativo, ristrutturazione, restauro;
  • sull'acquisto di beni utili alla ristrutturazione, al restauro e/o al risanamento conservativo come dall'Art. Legislativo 3, lettere C e D del Dpr del 6 giugno 2001, n. 380.
Nell'ambito di una ristrutturazione edilizia, diversamente per quanto avviene per la manutenzione ordinaria e straordinaria, anche i beni significativi descritti sopra godono dell'IVA al 10%. 
 

Ristrutturazione edilizia: pratiche da presentare in Comune

 
Quando ti appresti alla ristrutturazione edilizia devi necessariamente conoscere le pratiche burocratiche necessarie ad ottenere i permessi necessari. Soprattutto devi essere conscio di dover presentare il progetto, unitamente ad alcuni documenti,  all'Ufficio Tecnico del Comune.

Certo, soprattutto per un profano non è semplice capire queste specifiche, per lo più comprendere il significato delle sigle riguardanti i vari documenti e pratiche da consegnare e da compilare/redigere.
Per questo non mi stancherò mai di dire che è bene farsi guidare e affiancare sempre da un tecnico, da un architetto per esempio fin dalle fasi preliminari della progettazione edilizia.
Il professionista in molti casi può sbrigare per te tutta la parte burocratica, spesso la più ostica e complessa, evitandoti non solo un impiccio, ma cercando di non farti perdere tempo ed evitandoti brutte sorprese o lo STOP dei lavori per inadempimenti burocratici.
 
Nello specifico le ultime leggi vigenti e il Testo Unico in materia Edilizia, (D.P.R. 380 del 6 giugno 2001), indicano come documenti necessari all'avvio della ristrutturazione: 
  1. il Permesso di Costruire;
  2. oppure la SCIA, che è cioè l'acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
La SCIA è utilizzabile sia per gli interventi di manutenzione straordinaria, che interessino anche parti strutturali dell'immobile, sia per i lavori di restauro e risanamento conservativo.

Il Permesso di Costruire è necessario per: 
  • opere di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • opere di ristrutturazione edilizia che rendono l'immobile, in tutto o in parte, differente dall'originale;
  • interventi che comportano una variazione della destinazione d'uso dell'edificio (tra categorie edilizie differenti) ;
  • modifiche della sagoma dell' immobile.
 

Ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione: quando si può usufruire dei bonus

 
Ci sono anche casi in cui una ristrutturazione edilizia porta ad una totale demolizione, o parziale, e ad una conseguente ricostruzione.

Capita di sovente ad esempio quando si parla di vecchi immobili degli anni '70 che magari non è mai stato mantenuto a dovere, o che è stato in origine costruito in modo inadeguato: è possibile sia spesso conveniente demolirlo e ricostruirlo considerandola comunque come un intervento di ristrutturazione edilizia.
 
Partiamo dall'inizio, ne La Ristrutturazione Edilizia del Dpr 380/01, nel Testo Unico dell'Edilizia cioè, la Ristrutturazione in sé viene definita in due differenti definizioni: 
  • una riguarda l'art. 3, comma 1, lettera D;
  • l'altra invece è presente nell'art. 10, comma 1, lettera C.
Ai fini delle agevolazioni fiscali edilizie c'è una differenza sostanziale: solo gli interventi di ristrutturazione contemplati dell'art. 3 comma 1 lettera D possono permetterti di goderne perchè si riferisce agli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Nel caso dell'art.10 invece si parla di interventi comparabili a quelli delle nuove costruzioni e che di conseguenza non godono delle agevolazioni legate alla ristrutturazione.
Comprendi da te che risulta fondamentale fin dall'inizio essere molto precisi in ogni step.
È importantissimo definire la corretta qualificazione dell'intervento edilizio e la conseguente selezione del titolo abilitativo ideale, diventano tasselli di grande rilevanza per godere del bonus ristrutturazione e anche in questo caso un errore può determinare brutte sorprese.

Per venirti incontro ti darò una cosiddetta infarinatura di nozioni, in questo capitolo specifico infatti analizzeremo le due definizioni, le specifiche dei due articoli 3 e 10.
Ma tieni conto che ci sono modifiche continue al Testo Unico dell'Edilizia e in particolare quello oggi in vigore mostra differenze minime dovute alle continue modifiche degli ultimi anni.
Anche per fronteggiare questi cavilli si rivela importante farsi guidare nella ristrutturazione, e nei meandri delle questioni burocratiche, da un professionista abile nel settore.
 

Ristrutturazione Edilizia ai sensi dell'art. 3 

Il recente DL Energia (DL 17 del 2022) ha apportato modifiche ulteriori all'art. 3 comma 1 lettera D, quello cioè che ti permette di godere del bonus ristrutturazione anche a fronte di una demolizione con conseguente ricostruzione dell'immobile o di parti di questo.
Vedrai di seguito ciò che afferma tale articolo, quello ufficiale.
 
N.B. Il Decreto Legislativo Energia ha modificato la definizione e specificatamente ha inserito tra gli interventi anche quelli riguardanti le modifiche della sagoma dell'edificio in questione.
Non solo, rientrano pure i progetti di ristrutturazione che modificano i prospetti, il sedime o gli incrementi del volume effettuati sugli immobili ubicati e facenti parte del centro storico o di aree sottoposte alla tutela paesaggistica. Sono edifici compresi nelle specifiche dell'articolo 142 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
 

Aumento del volume negli interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione 

Interessante è sottolineare come vengano contemplati nelle opere di demolizione e ricostruzione, non solo quelli citati sopra (modifica del sedime, della sagoma, della volumetria, dei prospetti), ma anche quelle plani-volumetriche e tipologiche.
Queste sono interessanti per lo più da interventi innovativi necessari per: 
  • l'adeguamento alla normativa antisismica:
  • l'applicazione della normativa sull'accessibilità;
  • l'istallazione di impianti tecnologici;
  • l’efficientamento energetico.
N.B. Queste modifiche alla volumetria però devono avere appunto una finalità, vedi sopra, comprovata e logica come afferma il Decreto Legislativo Semplificazioni.

Specifichiamo di seguito alcuni esempi: 
  • l'adeguamento alla normativa antisismica può interessare un aumento dei volumi edili a favore di una maggiore stabilità in caso di terremoto;
  • l'applicazione della normativa sull'accessibilità può interessare una demolizione a favore della costruzione degli ascensori, di rampe d'accesso, ecc.;
  • l'istallazione di impianti tecnologici rientra nei volumi tecnici e può interessare la costruzione di muri perimetrali a favore di una centrale termica condominiale più protetta e a norma di legge;
  • l'efficientamento energetico prevede ad esempio la realizzazione di maggiori volumi perimetrali al fine di una coibentazione migliorata e più efficiente.
Hai dubbi, domande, vuoi una consulenza mirata? Contatta l'architetto, oppure segui i miei altri articoli sul blog con tutti i consigli mirati e autorevoli in esclusiva per te.
 

Ristrutturazione edilizia: 4 motivi per eseguirla


Le ristrutturazioni edilizie possono rappresentare un impegno economico e personale notevole. Non vanno quindi effettuate con leggerezza, ma occorre progettarle nei dettagli per raggiungere scopi ben precisi.
Naturalmente è possibile ristrutturare casa per la sola voglia di cambiamento, ma più spesso si agisce spinti da specifiche necessità.

Ma in che casi si deve intervenire?

Di solito si decide di intervenire per questi 4 motivi:

  1. É obbligatorio procedere ai lavori quando l'edificio richiede la messa in sicurezza.
  2. Conviene realizzare ristrutturazioni volte ad un efficientamento energetico della struttura.
  3. Quando vuoi dare una diversa configurazione ad un edificio per adattarlo a nuove e più recenti esigenze che sono sopraggiunte.
  4. Quando vuoi vendere o locare la struttura e hai bisogno di renderla appetibile.

Come eseguire una ristrutturazione edilizia


Per effettuare lavori straordinari è necessario rivolgersi a dei professionisti. Le ristrutturazioni procederanno infatti per fasi.
Innanzitutto si dovrà realizzare un progetto per definire come dovrà essere la struttura, poi occorrerà procedere alla realizzazione dei lavori vera e propria.

Se poi vuoi usufruire di incentivi previsti dalle normative vigenti dovrai produrre le documentazioni del caso per certificare gli avvenuti lavori e che dimostrino il possesso dei requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

Scarica la guida completa alle agevolazioni fiscali.

Per gestire tutte queste fasi la soluzione ideale è quella di rivolgersi ad un architetto.
Questo tipo di professionista lavora infatti in rete con altri operatori del settore ed è in grado di seguirti dal momento della progettazione, alla gestione delle eventuali certificazioni passando per la direzione dei lavori.

Nelle ristrutturazioni edilizie l'argomento costi è spesso spinoso. Proprio perché i lavori rappresentano un impegno economico importante è normale voler scegliere soluzioni economiche, bisogna però pensare che un risparmio a breve termine si traduce in un aggravio di costi sul lungo periodo.

La tentazione di scegliere materiali meno pregiati può infatti tradursi, ad esempio, in un efficientamento energetico di scarsa qualità e questo comporta maggiori spese in bolletta che si faranno sentire in futuro.
Analogamente la scelta di materiali poco durevoli abbrevierà il lasso di tempo entro cui sarà necessario procedere a nuovi lavori di manutenzione.

Non puoi quindi calcolare i costi pensando solo alle spese da sostenere nell'immediato, ma devi necessariamente rapportarli alla qualità del lavoro finale e alla sua durevolezza.
In quest'ottica sarà utile condividere con il progettista gli obiettivi che ti spingono ad effettuare le ristrutturazioni.

Ci sono infatti circostanze in cui si desidera il meglio perché si pensa di usufruire a lungo della struttura e si vogliono tutti i comfort possibili senza badare a spese e ci sono casi in cui si preferisce risparmiare perché, ad esempio, si è consapevoli che tra qualche anno le esigenze personali cambieranno ed è possibile che si dovranno effettuare nuovi lavori.

Se scegli di affidarti ad un buon architetto insieme discuterete anche dei costi ed effettuerete le scelte progettuali migliori per ristrutturare l'edificio al miglior rapporto qualità/prezzo.  

Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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