Ristrutturare una casa in centro storico: vincoli, costi e agevolazioni

06/09/2023 - Le case in centro storico sono spesso sottoposte a dei vincoli che possono limitare i possibili interventi di ristrutturazione.
Ecco tutto quel che devi sapere prima di procedere con i lavori per ristrutturare casa in centro storco.




Ristrutturare casa in centro storico: valutazioni iniziali


Le ristrutturazioni da eseguirsi all’interno del centro storico della città erichiedono una serie di attenzioni ed accorgimenti dovuti alle caratteristiche degli immobili stessi e alla alle problematiche di cantiere dovute alla loro posizione. In sintesi le principali valutazioni:

  1. Caratteristiche e vincoli della casa da ristrutturare.
  2. Valutazione delle strutture e possibili interventi di consolidamento.
  3. Materiali e finiture di particolare pregio da conservare e restaurare.
  4. Interventi sugli impianti e sull’involucro edilizio per efficientamento energetico.
  5. Valutazioni logistiche relative al cantiere (accesso, possibilità di carico e scarico, ecc.)

Quando decidi di ristrutturare casa l'entusiasmo che provi all'idea di vivere in un nuovo ambiente può essere esaltante, ma prima di ogni intervento devi confrontarti con i limiti burocratici imposti dalla situazione.
I vincoli, a cui la tua abitazione è sottoposta, possono essere molteplici. Si va dall'impossibilità di modificare le facciate esterne a quella di apportare cambiamenti alla conformazione dell'abitazione e ai materiali in uso per le pavimentazioni o i rivestimenti delle pareti.
Ci sono infatti appartamenti di interesse storico su cui è possibile intervenire in maniera incisiva e altri che vengono invece accuratamente preservati da quasi tutte le possibili modifiche sia esterne che interne.

La prima cosa da fare è consultare un esperto del settore nel ristrutturare casa. Una prima consulenza potrà già evidenziare quali sono i limiti più stringenti del caso e riservare inoltre piacevoli sorprese in merito alla fruizione di possibili incentivi alle ristrutturazioni.
Alcuni normative sia di livello nazionale che locale possono infatti consentire l'accesso a sgravi fiscali e bonus di varia natura per chi ammoderna un appartamento.


Esempio di ristrutturazione in centro storico a Padova eseguita dal mio studio di architettura.

Efficientamento energetico casa in centro storico


Migliorare l'efficienza energetica della casa in centro storico è sicuramente un'ottima scelta, anche a fronte dell'Ecobonus 65% oggi in vigore, una delle più importanti detrazioni.

Perché scegliere di ottimizzare l'efficentamente energetico?

Le abitazioni vecchie, sicuramente quasi tutte quelle costruite nei centri storici, rientrano nella classe energetica più bassa, la G. Ma le motivazioni per le quali scegliere l'Ecobonus e un'ottimizzazione tecnica permettono:
  • un risparmio sulle bollette;
  • un minore impatto sull'ambiente;
  • di godere di un ambiente più confortevole.

Ma come provvedere all'efficientamente energetico della casa in centro storico?
I classici interventi, come il cappotto termico esterno (o interno), i pannelli fotovoltaici sul tetto, e altri, devono essere approvati dalla Sovrintendenza delle Belle Arti.
Quest'ultimo ente deve valutare la fattibilità a fronte del mantenimento estetico dello stabile, del caseggiato, e nel caso dei pannelli solari, di condizionatori esterni, di cappotti termici, capisci che difficilmente non condizionano le facciate.

E quindi come fare?
È necessario valutare, con un tecnico specializzato come un architetto, le possibili alternative atte a un miglioramento dell'efficientamente energetico.

Ristrutturare casa in centro storico: quanto costa


Quanto costa ristrutturare la casa nel centro storico?
Non è semplice fare delle stime canoniche ed esaustive, ogni abitazione è a sé e anche gli interventi, come visto sopra, cambiano da caso a caso.

I tre fattori principali che incidono sul prezzo finale sono:
  • la dimensione dell'immobile e la metratura interessata alla ristrutturazione;
  • la tipologia e l'entità degli interventi necessari;
  • lo stato dei luoghi.

Possiamo azzardare una cifra meda sulla ristrutturazione degli immobili ubicati nel centro storico, che varia da un minimo di 800 a un massimo (ma può essere anche superiore in base alle zone e al valore del caseggiato) di 2000 euro al metro quadrato.

Gli interventi che interessano la ristrutturazione del centro storico comprendono:
  • le demolizioni, necessarie ad esempio per il rifacimento dei bagni, degli impianti, delle finiture come i pavimenti, la demolizione di pareti (tramezzi) interni, e così via;
  • la sostituzione delle pavimentazioni, che ha un prezzo variabile dai 40 ai 150 euro al metro quadrato, ma il costo finale dipende dal tipo di materiale scelto e dalla metratura che si andrà a trattare con questi interventi;
  • le imbiancature delle pareti, anche in questo caso il costo finale dipende per lo più da metratura e tipologia di pittura scelta, o di lavorazione, pensa alla stesura di stucco veneziano, o di resine personalizzate; se non sceglierai particolari finiture il prezzo sarà di circa 5-15 euro al metro quadrato;
  • il rifacimento degli impianti (elettrico, termico, ecc.) e possono rendersi necessari anche altri impianti come ad esempio l'aerazione meccanica forzata, i condizionatori, gli impianti fotovoltaici o di efficientamento energetico, ecc.;
  • la sostituzione degli infissi (uno degli interventi di ristrutturazione che incidono sull'efficientamento energetico) e che ha un prezzo che varia dai 6 ai 12 mila euro per un'abitazione media per dimensione.

Sul costo finale della ristrutturazione della casa in centro storico incidono le dimensioni dello stesso immobile.
Ma una variabile va considerata: all'aumentare dell'aumentare il prezzo unitario può scendere, ma sono tutti dettagli da valutare con vari preventivi alla mano e con il supporto del tuo tecnico di fiducia.

Di seguito trovi alcune indicazioni di massima del prezzo a corpo relativo alla ristrutturazione della casa in centro storico in base alla metratura.
  • Il restauro dell'abitazione da 30 mq è di circa 40 mila euro;
  • il restauro dell'abitazione da 50 mq è di circa 75 mila euro;
  • il restauro dell'abitazione da 70 mq è di circa 90 mila euro;
  • il restauro dell'abitazione da 90 mq è di circa 125 mila euro;
  • il restauro dell'abitazione da 100 mq è di circa 150 mila euro;
  • il restauro dell'abitazione da 130 mq è di circa 200 mila euro.

Ristrutturare casa in centro storico: agevolazioni


Per un edificio storico è possibile che i lavori di ristrutturazione siano soggetti a uno speciale iter burocratico.
Analogamente, per accedere ad eventuali agevolazioni fiscali per ristrutturazioni, sarà necessario agire con il massimo rigore nell'espletamento di tutte le pratiche burocratiche connesse alle ristrutturazioni.
L'unico modo per gestire tutte queste fasi è delegarle ad un architetto professionista.
Sarà sua cura innanzitutto prendere tutte le informazioni del caso per stabilire con certezza quali sono i vincoli del proprietario e quanto è ampia la libertà di apportare modifiche all'appartamento.
Inoltre si occuperà personalmente del corretto disbrigo sia degli iter necessari ad ottenere le necessarie autorizzazioni sia di quelli volti ad accedere a tutti gli incentivi spettanti per ristrutturare casa in centro storico.

Di seguito le modifiche e le aliquote per i bonus edilizi e le agevolazioni utilizzabili per la ristrutturazione della casa in centro storico.
  • L'Ecobonus 50% o 65%, che può avere un valore maggiore (70-75%) relativamente agli interventi sulle parti comuni;
  • il Sisma bonus 80-85%, che interessa tutti gli interventi che hanno lo scopo di ridurre il rischio sismico;
  • il Superbonus 90-110%, con determinate eccezioni, per esempio il 110% resta per i condomini che lo hanno richiesto entro la fine dell'anno;
  • il Bonus verde, interessante giardini, terrazzi, ecc. e non zone e case agricole;
  • il Bonus ristrutturazione 50% (da intendersi per i lavori fino al 2024, perché poi si torna al Bonus 36%);
  • il Bonus mobili, che interessa l'acquisto di elettrodomestici ad alta classe energetica e di arredi nuovi.


Nota bene, i dati sopra citati, come gli stessi bonus sono validi (in vigore) fino alla fine del 2024, ma è bene verificare la fattibilità con il supporto del tuo tecnico di fiducia.

Vincoli ristrutturazioni centro storico


Cosa significa e cosa succede se la casa in centro storico da ristrutturare è soggetta a vincolo urbanistico?
Si tratta di un edificio vincolato e significa che rientra nella categoria "protetta", è un immobile che la Sovrintendenza dei Beni Culturali ha dichiarato fosse di interesse, appunto, storico, artistico, architettonico o paesaggistico.

Il decreto di riferimento è il d. lgs. n. 42 del 2004, ma cosa cambia al proprietario di casa che vuole ristrutturare?

Ci sono limitazioni, per esempio:
  • non può demolirla;
  • non può modificarla;
  • non può restaurarla senza l'autorizzazione specifica dei Beni Culturali e ambientali;
  • non può adibirla ad usi non compatibili con la sua connotazione storica-artistica, ed è sempre il decreto citato sopra a sancire le medesime limitazioni.

Limitazioni ristrutturazione edificio vincolato


Qualche esempio di limitazione per la ristrutturazione di casa in centro storico?

Per esempio potresti dover scegliere solo determinate pitture per la facciata, per tipologia e colore, dovranno infatti essere similari a quelle originarie o attinente presenti.
Oppure potresti trovarti a dover optare per infissi di un certo materiale, solitamente il legno e di colori ad hoc.
Anche la scelta di un patio, di una chiusura parziale del terrazzo, di una tettoia possono essere vincolate per stile e materiale.
Tutti i vincoli inerenti alla ristrutturazione edilizia delle case nel centro storico, e non solo, sono contenuti negli articoli del Regolamento Edilizio della tua città.

Ristrutturare la casa in centro storico non è fattibile senza il supporto di un tecnico specializzato, come l'architetto. Dai un'occhiata al mio sito e consulta i progetti da me già realizzati e interessanti il restyling di appartamenti e dimore storiche e di interesse artistico, ma non solo.
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Filippo Coltro
Filippo Coltro
Architetto e interior designer sono specializzato nella progettazione d'interni di residenze private.
Ho firmato progetti in tutto il mondo, da Hong Kong a Milano, da Padova a Venezia, tutti contraddistinti da una progettualità ricercata, attenta al particolare e alla tradizione, che sa coniugare il gusto della memoria estetica con quello della contemporaneità.
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